本報記者 張薌逸

    5月23日，深圳市第一幼兒園宿舍樓自主更新原拆原建項目正式開工。這標(biāo)志著深圳首個老舊住房自主更新原拆原建試點項目正式邁入建設(shè)階段。

    隨著城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，老舊住房更新改造成為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容。2025年出臺的《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。

    近年來，多地探索老舊住房自主更新、原拆原建，多個項目已在北京、廣州、杭州、長沙等城市落地。

    例如，廣州市花都區(qū)集群街2號是廣東首個業(yè)主自籌、原拆原建的危房改造項目。項目的實施，成功解決了困擾小區(qū)居民多年的供水、電梯加裝等問題，并使房屋增值1.6倍。

    北京市西城區(qū)三里河一區(qū)28號危舊樓改建項目試點北京全市首例“個人住房改建貸款”及存量貸款“帶押改建”業(yè)務(wù)，滿足居民融資需求。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，相比傳統(tǒng)由政府全額兜底的“大拆大建”棚改模式，原拆原建通過“居民出一點、政府補(bǔ)一點、市場投一點”的多元參與改造、資金籌措機(jī)制，大幅減輕了地方財政負(fù)擔(dān)。同時，這種模式直接帶動建材、家裝、家電等上下游產(chǎn)業(yè)的消費與投資，激活基層主體參與改造的積極性。

    “原拆原建模式適用于體量小、改造需求大，與大規(guī)模城中村改造方式不匹配的項目。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，原拆原建在不破壞原有鄰里關(guān)系與社區(qū)結(jié)構(gòu)的同時提升了住房品質(zhì)。長期看，也有助于延緩核心區(qū)物業(yè)因房齡老化而價值衰退的趨勢，穩(wěn)定區(qū)域資產(chǎn)價值。

    為鼓勵老舊住房自主更新、原拆原建，多地出臺針對性政策措施，在用地規(guī)劃、資金籌措、工程實施等方面提供支持。

    在省級層面，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等九部門5月13日發(fā)布的《湖南省進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》提出，老舊住房自主更新、原拆原建，原則上應(yīng)當(dāng)執(zhí)行現(xiàn)行國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，存在空間等客觀條件限制導(dǎo)致防火間距、消防車道等無法滿足標(biāo)準(zhǔn)的，可由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法組織專家進(jìn)行論證，綜合采取人防、技防、物防等加強(qiáng)性措施，提升火災(zāi)預(yù)防和處置能力，論證結(jié)果作為相關(guān)部門審批管理的依據(jù)。

    廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳今年3月份發(fā)布的《廣西持續(xù)推進(jìn)城市更新五年行動方案（2026—2030年）》提出，支持原拆原建的居住類城市更新項目在妥善解決原地安置的前提下，經(jīng)論證可以新增地下停車設(shè)施和一定比例的商辦、住宅等，用于自持運營或者上市銷售，上市銷售的應(yīng)當(dāng)辦理協(xié)議出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地出讓金。

    在市級層面，已有城市就自主更新、原拆原建出臺專項政策，系統(tǒng)構(gòu)建城鎮(zhèn)危舊住宅房屋自主更新原拆原建工作的政策支撐體系，為其提供技術(shù)指導(dǎo)和政策依據(jù)。

    哈爾濱市人民政府辦公廳今年2月份印發(fā)的《哈爾濱市城鎮(zhèn)危舊住宅房屋自主更新原拆原建工作指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）對自主更新、原拆原建工作的組織、認(rèn)定、實施、監(jiān)管等內(nèi)容進(jìn)行了明確，并對參與自主更新原拆原建的居民采取多種方式予以支持。

    如在住房保障方面，《指導(dǎo)意見》將唯一住房居民納入住房保障體系，提供配租型保障性住房或給予一定時長的租住周轉(zhuǎn)住房救濟(jì)資金；在公積金使用方面，拓寬提取范圍、延長貸款期限；在費用減免方面，免收土地出讓金、免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費、免收人防工程易地建設(shè)費等建設(shè)費用。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，哈爾濱發(fā)布的《指導(dǎo)意見》通過“業(yè)主主體、政府引導(dǎo)、政策賦能”的模式，為化解老舊住宅安全隱患、滿足居民改善需求提供了新路徑。政策設(shè)計兼顧了靈活性與規(guī)范性，尤其在不增收土地出讓金、公積金支持等方面誠意十足。未來，各地可以鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大對原拆原建的資金支持，并就原拆原建過程中居民意愿整合與推進(jìn)模式進(jìn)行探索，建立有效的居民協(xié)商機(jī)制。

    “為讓原拆原建模式在全國更大范圍內(nèi)推廣，政策層面可以優(yōu)化審批流程，在房屋整體用途不變的情況下，局部功能調(diào)整無需走規(guī)劃調(diào)整流程。同時，明確產(chǎn)權(quán)與土地政策，針對公共設(shè)施補(bǔ)短板不增加土地出讓金，并對部分困難群體提供全過程支持，包括在改造出資、增加面積、過渡期租房等方面的補(bǔ)貼。”李宇嘉認(rèn)為，在金融層面，可參考北京等地的探索經(jīng)驗，推廣“個人住房改建貸款”等專屬信貸產(chǎn)品，普及“帶押改建”機(jī)制，并打通公積金支持路徑。