本報(bào)記者 陳瀟

    近日，《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》發(fā)布，明確將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs試點(diǎn)范圍。隨著寫字樓、酒店等商辦類資產(chǎn)迎來(lái)新的盤活途徑，公募REITs資產(chǎn)版圖進(jìn)一步擴(kuò)展，市場(chǎng)也迎來(lái)新的發(fā)展節(jié)點(diǎn)。

    在政策持續(xù)完善的背景下，公募REITs下一階段的發(fā)展路徑也備受關(guān)注。近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者專訪了戴德梁行REITs研究中心負(fù)責(zé)人張愷玲。

    資產(chǎn)類型持續(xù)豐富

    公募REITs市場(chǎng)空間廣闊

    “過(guò)去幾年，公募REITs市場(chǎng)變化非常明顯。”張愷玲表示，一方面，從最早的產(chǎn)業(yè)園到保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，再到今年寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)的開(kāi)放，公募REITs的底層資產(chǎn)類型正在持續(xù)豐富；另一方面，隨著市場(chǎng)逐漸被認(rèn)可，更多資金愿意進(jìn)入REITs市場(chǎng)，也有更多發(fā)行人參與，市場(chǎng)活躍度持續(xù)上升。

    “寫字樓和酒店在國(guó)內(nèi)存量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)非常大的體量，這些業(yè)態(tài)逐步進(jìn)入公募REITs體系，有助于打通投融管退通道，產(chǎn)生良好的資本循環(huán)，市場(chǎng)空間將非常廣闊。”張愷玲判斷，2026年仍將是公募REITs的高增長(zhǎng)年。

    盡管市場(chǎng)高度關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推出，但在資產(chǎn)類型拓展的同時(shí)，公募REITs的發(fā)行仍然保持審慎標(biāo)準(zhǔn)。

    “一方面，底層資產(chǎn)必須具備穩(wěn)定、可持續(xù)的現(xiàn)金流，并有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)支撐；另一方面，合規(guī)性依然是最基礎(chǔ)、也是最重要的要求。”張愷玲表示，在實(shí)際篩選中，通常會(huì)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目過(guò)去三年的出租率和收入穩(wěn)定性。

    在商辦類資產(chǎn)中，不同業(yè)態(tài)的發(fā)行難度亦存在差異。張愷玲以酒店為例指出，酒店經(jīng)營(yíng)屬性較強(qiáng)，人力、餐飲等成本相對(duì)較高，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的敏感度也更強(qiáng)，因此對(duì)資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和運(yùn)營(yíng)管理水平提出了更高要求。

    從城市層面看，核心城市具備明顯優(yōu)勢(shì)。“經(jīng)濟(jì)活躍、人口持續(xù)流入的一線及強(qiáng)二線城市，更容易形成相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，目前已有不少企業(yè)在為相關(guān)項(xiàng)目做準(zhǔn)備。”張愷玲透露。

    高透明度倒逼精細(xì)化運(yùn)營(yíng)

    擴(kuò)募或成為市場(chǎng)擴(kuò)容另一關(guān)鍵點(diǎn)

    不僅僅有助于存量資產(chǎn)的盤活，在張愷玲看來(lái)，REITs對(duì)資產(chǎn)管理最大的改變，在于提升了資產(chǎn)的透明度和運(yùn)營(yíng)效率。

    “REITs存續(xù)期信息披露頻率高，每季度要披露經(jīng)營(yíng)情況，年度還要進(jìn)行全面披露。如果實(shí)際表現(xiàn)與預(yù)測(cè)存在較大偏差，監(jiān)管層也會(huì)進(jìn)行問(wèn)詢。”她表示，這種機(jī)制倒逼運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)更加精細(xì)化地管理資產(chǎn)，助力企業(yè)從重開(kāi)發(fā)走向重運(yùn)營(yíng)。

    在她看來(lái)，正是運(yùn)營(yíng)能力的持續(xù)改善，構(gòu)成了REITs實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募的基礎(chǔ)。“只有資產(chǎn)運(yùn)行穩(wěn)定、歷史業(yè)績(jī)經(jīng)得起檢驗(yàn)，才能逐步贏得投資人的信任，也才具備通過(guò)擴(kuò)募不斷做大規(guī)模的條件。”

    張愷玲表示，從海外經(jīng)驗(yàn)看，REITs市場(chǎng)的成長(zhǎng)，并不僅僅依賴產(chǎn)品數(shù)量的增加，還依靠單只REITs通過(guò)擴(kuò)募持續(xù)壯大。“擴(kuò)募也會(huì)形成正向激勵(lì)機(jī)制，促使發(fā)行人不斷改善資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，進(jìn)而形成良性循環(huán)。”

    目前，公募REITs整體規(guī)模已突破2000億元，在張愷玲看來(lái)，未來(lái)公募REITs市場(chǎng)有望逐步擴(kuò)大，邁向萬(wàn)億元規(guī)模。“目前公募REITs市值占A股總市值約0.2%，而部分成熟市場(chǎng)的REITs相應(yīng)的占比可達(dá)10%至12%。若我國(guó)公募REITs占比能提升至1.5%，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到萬(wàn)億元級(jí)別。”

    從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)和投資人反饋來(lái)看，隨著市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張，REITs產(chǎn)品的分化正在顯現(xiàn)。如何選擇業(yè)績(jī)更優(yōu)，表現(xiàn)更穩(wěn)定的REITs產(chǎn)品，考驗(yàn)著投資者的專業(yè)能力。

    在張愷玲看來(lái)，隨著市場(chǎng)規(guī)模和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷豐富，REITsETF的意義也逐步顯現(xiàn)。“REITsETF有助于降低投資門檻，讓投資者通過(guò)一籃子配置實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散，同時(shí)也有利于提升整體市場(chǎng)的流動(dòng)性。”她表示，對(duì)于投資者而言，ETF可以減少逐只研究REITs的成本；對(duì)于市場(chǎng)而言，則有助于吸引更多不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的資金進(jìn)入。

    中長(zhǎng)期來(lái)看，張愷玲認(rèn)為，公募REITs在資本市場(chǎng)的影響力和吸引力將進(jìn)一步提升，并在支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并進(jìn)一步提升多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效方面發(fā)揮更為重要的作用。

（編輯 孫倩）