本報訊 （記者毛藝融）對于投資者而言，大類資產(chǎn)配置又多了一項新選擇。2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布了《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點工作。同日，交易所修訂相應業(yè)務辦法、配套業(yè)務指引和指南，進一步完善不動產(chǎn)投資信托基金業(yè)務規(guī)則體系。

    2026年1月末至今，證監(jiān)會和交易所官網(wǎng)均披露首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs產(chǎn)品已申報并獲受理。這意味著我國公募REITs底層資產(chǎn)向全門類又邁出了關鍵一步。

    一個多月來，伴隨首批產(chǎn)品陸續(xù)申報受理，市場對商業(yè)不動產(chǎn)REITs從翹首期待到當前的萬眾矚目，公募REITs也從常態(tài)化發(fā)行階段趟過擴品增類的改革深水區(qū)，逐漸繪成具象圖景。首批試點產(chǎn)品的披露猶如一陣清風，吹動大資管市場的一池春水。

    2021年首批公募REITs上市已五年許，其掛鉤實體資產(chǎn)營運、穿越周期、收益成長性已經(jīng)市場檢驗認可。此次商業(yè)不動產(chǎn)REITs精彩亮相將為市場帶來何種機遇？

    破繭新生

    助力存量資產(chǎn)價值再造

    經(jīng)過前期發(fā)展，我國已積累了大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)，蘊藏著巨大的價值潛能。如何盤活巨量社會存量資產(chǎn)，提升資源配置效率便是其中一道必答題。

    公開資料顯示，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs運營成熟，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定。其中，央企保利發(fā)展項目底層資產(chǎn)位于廣州、佛山區(qū)域，扎根粵港澳大灣區(qū)核心城市，歷史經(jīng)營表現(xiàn)較好。上海市重點國企上海地產(chǎn)、錦江國際集團、陸家嘴集團申報的項目資產(chǎn)業(yè)態(tài)多元，包括商業(yè)綜合體、辦公和酒店資產(chǎn)，坐落于所在城市核心商圈，核心運營指標穩(wěn)定。國際知名不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司凱德申報項目底層資產(chǎn)位于深圳、四川綿陽的核心地段，資產(chǎn)運營年限大多已滿10年，出租率在區(qū)域內(nèi)處于較高水平。

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs通過將類似前述申報項目中具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權益轉(zhuǎn)化為標準化、可上市交易的金融份額，將回收資金重新投入科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級等新質(zhì)生產(chǎn)力的培育與發(fā)展中，直接打通盤活存量與引導資金投向新發(fā)展領域的通道，實現(xiàn)生產(chǎn)要素更高效的良性循環(huán)。

    “盤活社會存量資產(chǎn)，提升資源配置效率。商業(yè)不動產(chǎn)REITs不再是單純的融資工具范疇，已然成為優(yōu)化存量資源配置、承載經(jīng)濟增長動能轉(zhuǎn)型和服務國家發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力戰(zhàn)略的關鍵金融基礎設施和利器。”業(yè)內(nèi)人士向記者表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs不僅是重要的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是服務國家戰(zhàn)略的資本市場工具，對促進經(jīng)濟結(jié)構轉(zhuǎn)型、推動房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式具有深遠意義。

    謀定而動

    鑄造商業(yè)不動產(chǎn)定價之錨

    而對正處于轉(zhuǎn)型探索中的房地產(chǎn)行業(yè)而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs適時推出更為行業(yè)開啟了轉(zhuǎn)型再出發(fā)的新機遇。

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs通過實現(xiàn)成熟資產(chǎn)的上市退出，為開發(fā)企業(yè)提供了重要的資金回籠渠道和資產(chǎn)循環(huán)模式，極大地鼓勵和促進了從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)管理者+服務商”的轉(zhuǎn)型。這有利于企業(yè)更專注于提升運營管理能力，實現(xiàn)輕資產(chǎn)管理模式的專業(yè)化發(fā)展，推動房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式落地完善，促使資產(chǎn)市場供給變得更加活躍、健康。

    更為重要的是，商業(yè)不動產(chǎn)REITs將為不動產(chǎn)市場提供至關重要的“定價之錨”。長期以來，國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)市場缺乏公開、透明、連續(xù)的市場化價格發(fā)現(xiàn)機制。商業(yè)不動產(chǎn)REITs作為在公開市場交易的標準化金融產(chǎn)品，其二級市場交易價格和估值水平基于資產(chǎn)底層運營現(xiàn)金流，是由廣大投資者共同判斷形成的公開信號。

    中信證券相關業(yè)務負責人認為：“這為同類非上市商業(yè)資產(chǎn)提供了可參考、可比較的估值基準，極大地提升了整個商業(yè)不動產(chǎn)市場的價格透明度與定價科學性，有助于形成理性的投資預期，引導資本更有效地識別和配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對穩(wěn)定和促進商業(yè)不動產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展具有基礎性作用。”

    應勢而生

    打造投融協(xié)同共贏的發(fā)展生態(tài)

    隨著低利率環(huán)境的持續(xù)，資產(chǎn)配置的底層邏輯正在發(fā)生改變，這為商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出提供了有利的金融條件。

    在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)當前供需關系下，龐大的社會資本和保險、養(yǎng)老金等機構資金對能夠提供穩(wěn)定、長期且有抗通脹屬性的收益資產(chǎn)需求迫切。商業(yè)不動產(chǎn)REITs恰恰能夠以其高比例分紅、與股債相關性較低的特性，成為匹配這類長期資金需求的理想標的，有效承接巨大的配置需求。低利率也降低了資本對優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)的回報要求，直接提升了其估值吸引力和投資回報潛力。

    不動產(chǎn)商業(yè)REITs為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的企業(yè)提供了公開、透明、高效的資產(chǎn)退出渠道和價值實現(xiàn)平臺，助力完成從“重資產(chǎn)持有”向“專業(yè)運營管理”的商業(yè)模式升級。企業(yè)的資產(chǎn)釋放意愿，為REITs市場吸引多元化資產(chǎn)提供了關鍵動力。

    “此時穩(wěn)步推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，不僅是順應市場規(guī)律的必然選擇，更是激活龐大存量資產(chǎn)、引導金融活水服務實體經(jīng)濟和推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關鍵一步，可謂天時地利人和。”一位市場機構人士向記者表示。

    嚴而有度

    市場化、法治化筑牢發(fā)展根基

    資本市場的建設歷來堅持市場化、法治化的原則。創(chuàng)新既要敢闖敢試、勇毅前行，又要嚴守合規(guī)底線，始終錨定市場化、法治化方向，實現(xiàn)規(guī)范與活力相統(tǒng)一。

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs結(jié)構復雜，底層資產(chǎn)建設運營周期較長，合規(guī)手續(xù)涉及范圍廣、辦理程序復雜，單項目往往涉及數(shù)十項合規(guī)手續(xù)辦理。

    記者從監(jiān)管部門了解到，在商業(yè)不動產(chǎn)REITs審核過程中，合規(guī)性仍然是根本要求。同時，也需要考慮歷史背景下的實際情況和市場發(fā)展建設需求，平衡好重大性和建設性，體現(xiàn)制度的包容性和適應性。嚴而有度、嚴而有方、嚴而有效，以市場化、法治化的方式深化改革是商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場建設的基調(diào)。在筑牢風險防線的同時，為市場活力打開空間，實現(xiàn)規(guī)范與發(fā)展的動態(tài)平衡。

    市場人士普遍期待，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出將進一步健全多層次資本市場體系。未來在制度保障與市場協(xié)同推動下，更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)有望通過REITs對接資本市場，有效拓寬實體經(jīng)濟融資渠道，為推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。

（編輯 李波）