本報記者 陳瀟

    5月19日，北京市豐臺區(qū)北太平橋地塊正式迎來現(xiàn)場競拍。該地塊自預申請階段起便受到市場關注，共吸引4家頭部房企參與競拍。經過151輪舉牌后，最終由保利發(fā)展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發(fā)展”）以41.544億元競得，溢價率15.4%。

    這也是保利發(fā)展時隔一年后再次在北京公開市場拿地。其上一次在京買地還要追溯至2025年5月與其他房企聯(lián)合獲取的海淀半壁店地塊，目前已開發(fā)為“保利熙瑞”項目。

    值得一提的是，中指研究院數據顯示，保利發(fā)展今年前4個月權益拿地金額為128億元。這也意味著該項目在其年內新增土地投資中占比較大，北京核心區(qū)域仍是其重點補倉方向之一。

    中指研究院土地市場研究負責人張凱對《證券日報》記者表示，此次保利發(fā)展拿下的豐臺區(qū)地塊，住宅部分實際樓面價約6.67萬元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域樓面價新高。項目區(qū)位較為特殊，雖行政歸屬豐臺，但位于豐臺、西城、海淀三區(qū)交界區(qū)域，與西城聯(lián)系緊密，兼具改善居住和教育資源外溢承接功能，未來有望吸引“學在西城、海淀，住在豐臺”的改善型購房需求。

    從區(qū)位條件來看，項目距離地鐵9號線六里橋東站約500米至600米，周邊還覆蓋7號線灣子站，交通便利。同時，項目鄰近多項生活配套，也能夠承接麗澤商務區(qū)外溢改善需求。

    值得關注的是，此次地塊在規(guī)劃指標上進行了明顯優(yōu)化。最初供地計劃中，地塊容積率約為2.4至2.63，進入預申請階段后降至2.0，規(guī)劃建筑面積同步調減約24%。業(yè)內普遍認為，較低容積率為項目打造低密改善產品提供了空間，也進一步提升了項目預期。

    不過，在高熱度背后，項目開發(fā)難度同樣不低。

    “根據出讓條件，項目需無償配建9000平方米養(yǎng)老設施、800平方米社區(qū)管理用房及80個地下公共停車位。與此同時，地塊周邊仍以老舊公房、回遷房為主，也對項目未來定位提出挑戰(zhàn)。此外，地塊自身形狀并不規(guī)整，東南和西南兩側均存在突出部分，對產品設計能力要求較高。”張凱表示。

    事實上，此次北太平橋地塊高熱競拍，也折射出當前北京核心區(qū)域優(yōu)質宅地競爭加劇。近一年以來，豐臺成為北京土地市場供應和房企布局最為集中的區(qū)域之一。除保利發(fā)展外，華潤置地有限公司等頭部房企均已在豐臺落子。

    目前，麗澤板塊已形成明顯的改善型項目競爭格局。中海麗金府、中海麗澤叁號院等項目陸續(xù)入市，萬泉寺0007地塊項目也剛剛啟動。隨著多個高端改善盤集中供應，區(qū)域市場競爭持續(xù)加劇。

    張凱表示，參考麗澤板塊在售項目中海麗金府、中海麗澤叁號院項目20%、30%的去化率，以及剛入市的萬泉寺0007地塊，按現(xiàn)在的流速，豐臺中高端改善盤的去庫存仍是區(qū)域內市場面臨的重要問題。

    上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，對于房企而言，北京市場依然具備較強的戰(zhàn)略意義，此次保利發(fā)展重返北京土地市場，一方面體現(xiàn)出頭部央企對一線城市核心資產的持續(xù)看好，另一方面也意味著北京改善型市場競爭正在進一步加劇。隨著豐臺、麗澤等板塊高端供應持續(xù)增加，未來區(qū)域項目之間的產品力、運營力以及去化能力競爭或將更加明顯。

（編輯 上官夢露）