本報記者 陳瀟

    進入3月，上海樓市“小陽春”如期而至，且熱度超出市場預(yù)期。

    易居研究院數(shù)據(jù)顯示，3月上旬，上海二手房成交顯著放量。3月1日至15日，全市二手房網(wǎng)簽量已達約1.4萬套；其中，3月9日至15日當(dāng)周成交7233套，創(chuàng)2021年以來周度新高。新房方面，部分項目在新政后有所升溫，到訪人數(shù)和成交轉(zhuǎn)化有了明顯變化。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，3月份以來，上海新房市場有所修復(fù)，二手房市場成交熱度迅速攀升，網(wǎng)簽量持續(xù)高位運行、機構(gòu)信心大幅提振，多項指標創(chuàng)下近年來新高，整體來看，上海樓市正呈現(xiàn)出典型的“小陽春”特征。

    政策與市場共振

    成交快速放量

    對于本輪市場回暖，多位業(yè)內(nèi)人士認為，是政策與市場變化共同作用的結(jié)果。

    從政策端看，前期一系列優(yōu)化措施的累積效應(yīng)正在顯現(xiàn)。2月25日，上海出臺穩(wěn)定樓市“滬七條”新政，包括進一步調(diào)減住房限購政策，優(yōu)化住房公積金貸款政策等。

    同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，從案場監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，政策對市場確實產(chǎn)生了影響。“從來訪客群的影響因素來看：受優(yōu)化公積金貸款政策影響最大，占比為77%；受非戶籍在外環(huán)內(nèi)購房社保3年改為1年影響，占比為19%；受居住證滿5年可以購房政策影響，占比為2%；受非戶籍滿3年可以在外環(huán)內(nèi)增購一套住房政策影響，占比為2%。”

    宋紅衛(wèi)進一步表示：“在監(jiān)測的樓盤中，受新政影響的人群，來訪到成交的轉(zhuǎn)化比約為10比1，而并未受到新政影響人群約為27比1，可以看出，受新政影響的人群轉(zhuǎn)化率明顯要高于非新政影響的人群，這也體現(xiàn)了政策調(diào)控的精準性。”

    除了政策驅(qū)動，價格因素同樣關(guān)鍵。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅價格在經(jīng)歷連續(xù)9個月環(huán)比下跌后，于2026年2月首次出現(xiàn)環(huán)比上漲0.2%。價格的止跌回升被視為市場觸底的重要信號。

    嚴躍進表示，當(dāng)前入市買家多數(shù)已經(jīng)歷較長時間看房，對價格的判斷更為理性，當(dāng)價格止跌后，決策周期明顯縮短。

    供需格局改變

    “好房源”緊缺

    與以往不同，本輪市場回暖還伴隨著供需關(guān)系的明顯變化。嚴躍進表示，2025年5月份左右開始，上海二手房掛牌量就開始進入下行周期，即掛牌積壓的矛盾開始緩解。供應(yīng)減少疊加需求上升，導(dǎo)致買方議價空間縮小，從市場的實際反饋看，好房源和便宜房源相對減少，進一步扭轉(zhuǎn)了供求兩端的預(yù)期和策略。

    一位上海地區(qū)鏈家二手房經(jīng)紀人也向《證券日報》記者表示，現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)房源明顯變少，一些性價比較高的房子，會出現(xiàn)多組客戶同時談的情況。

    在此背景下，市場上關(guān)于“車位產(chǎn)證拆分推高成交量”的說法也引發(fā)關(guān)注。對此，嚴躍進認為，該觀點存在一定誤讀。“實際上，即便車位與住宅在同一產(chǎn)證名下，過去交易中也是分別簽署兩份合同，網(wǎng)簽統(tǒng)計口徑并未發(fā)生本質(zhì)變化。”

    嚴躍進表示，上海二手房成交主力仍是老舊小區(qū)和動遷房，這類房源多數(shù)并不涉及產(chǎn)權(quán)車位，因此即便存在個別統(tǒng)計變化，對總量影響也非常小。

    展望后市，從成交量來看，3月下半月通常是網(wǎng)簽高峰期，市場普遍預(yù)計，全月成交有望沖擊3萬套。不過從結(jié)構(gòu)上看，當(dāng)前成交仍以剛需及剛改為主，主要集中在外環(huán)外及中外環(huán)間，總價500萬元左右產(chǎn)品表現(xiàn)活躍。

    嚴躍進表示，按照以往置換鏈條運行規(guī)律，剛需端的活躍將為“賣舊換新”創(chuàng)造條件，帶動改善型需求逐步入場。隨著近期市場對價格企穩(wěn)預(yù)期增強，預(yù)計自3月下旬起，中高端改善及部分高端住宅成交有望逐步回暖，市場熱度或?qū)⒊尸F(xiàn)由點及面的擴散態(tài)勢，4月-5月市場交易熱度有望繼續(xù)維持。

（編輯 喬川川）