本報記者 陳瀟

    目前，上市房企中期財報已披露完畢?！蹲C券日報》記者梳理數據發(fā)現，從營收利潤到債務結構再到現金流情況，行業(yè)“三張表”勾勒出一個鮮明信號：房企利潤雖承壓，但正在越過償債高峰，加速調整發(fā)展模式，尋求新的增長曲線，推動轉型邁入新階段。

    今年以來，政策層面多次強調，要采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。在這一背景下，頭部房企（以上半年銷售規(guī)模前15名計算，下同）作為行業(yè)風向標，其經營動向不僅決定自身發(fā)展，也為行業(yè)轉型提供重要參照。

    頭部房企如何穩(wěn)住開發(fā)基本盤、培育新的利潤支撐，并積極應對下半年的償債高峰？帶著這些問題，記者近期采訪了多家房企管理層以及行業(yè)專家，試圖透視房企轉型的新路徑。

    “好房子”構成業(yè)績支撐

    據東方財富Choice數據，A股及H股已披露中期業(yè)績的286家上市房企，上半年累計實現營業(yè)收入1.85萬億元，累計實現凈利潤851.77億元。其中，有89家上市房企虧損，虧損總額達1912億元。

    從財報披露的信息來看，房企業(yè)績承壓的關鍵原因有兩點：一方面是房地產開發(fā)項目結算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。另一方面，為推動長期庫存去化，加速回款，房企考慮資產減值風險，計提了資產減值。即便是頭部房企中，也有多家因庫存拖累，上半年計提損失高達數十億元，侵蝕了業(yè)績表現。

    不過從另一個角度看，這也意味著，在加速處置長期庫存后，“好房子”戰(zhàn)略將使房企迎來新發(fā)展。正如綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）管理層所言，綠城中國存貨減值集中發(fā)生在2021年獲取的項目，公司近兩年新獲取的項目質量足夠好，今年上半年新增907億元貨值，新拓項目平均凈利率較為理想，在消化長期庫存折損的同時，為公司可持續(xù)利潤增長提供了確定性支撐。

    在業(yè)內看來，“好房子”不僅是政策導向，更是房企未來開發(fā)業(yè)務轉型目標。龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）董事長兼CEO陳序平在公司業(yè)績說明會上表示：“一二線城市核心地段的‘好房子’依然稀缺，改善性需求非常強勁。建好房子、提供好產品和好服務仍然是值得長期堅持的方向。”

    不少企業(yè)緊抓“好房子”機遇，在行業(yè)調整期實現了銷售額的快速增長。例如，越秀地產股份有限公司（以下簡稱“越秀地產”）上半年提出“4×4好產品理念”，以產品力推動長期庫存去化。財報顯示，公司上半年銷售均價逆勢上漲至42100元/平方米，約為行業(yè)均值的2.5倍，實現了銷售額的正增長。龍湖集團則發(fā)布《龍湖好房子白皮書》，明確“舒適、安全、智慧、環(huán)保”為核心理念，并在重慶、北京等地推出代表性項目。

    龍湖集團執(zhí)行董事張旭忠向《證券日報》記者表示，《龍湖好房子白皮書》未來會成為公司落地“好房子”的系統性指導工具，公司重點關注產品的細節(jié)和品質，會對社區(qū)配套以及物業(yè)服務等方面進行大幅提升，龍湖推出的“好房子”產品也獲得了市場驗證，今年在重慶兩江御湖境打造的中央車站，項目三個月續(xù)銷接近20億元；北京觀萃今年上半年項目成交套數位列昌平區(qū)第一。

    “房企打造‘好房子’的路徑雖各有側重，但圍繞產品力迭代、品質提升與人居需求精準匹配，已成為行業(yè)普遍共識與未來發(fā)力方向。企業(yè)抓住‘好房子’機遇，有望在行業(yè)競爭中脫穎而出。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    加速布局經營性業(yè)務

    除開發(fā)主業(yè)外，越來越多房企把經營性業(yè)務作為“第二增長曲線”，以增強發(fā)展韌性。記者梳理發(fā)現，部分龍頭房企已逐步跑通“開發(fā)+經營”的雙輪驅動模式，并在2025年上半年取得成效。

    華潤置地有限公司便是典型代表。公司上半年實現經常性收入205.6億元（包括經營性不動產業(yè)務、輕資產管理業(yè)務、生態(tài)圈要素型業(yè)務），占總營收的21.7%，貢獻核心凈利潤60.2億元，經常性業(yè)務利潤占比已超過一半。經營性不動產業(yè)務毛利率同比提升1.4個百分點至72.9%。

    上半年，龍湖集團運營及服務業(yè)務同樣表現亮眼，合計實現收入132.7億元，創(chuàng)下歷史新高，實現核心利潤40億元。龍湖集團管理層表示，公司未來非常有信心靠4個經營性賽道持續(xù)保持自身增長，形成能力的護城河。

    更多房企正在加速駛入這一轉型軌道。越秀地產管理層向《證券日報》記者表示，公司酒店、寫字樓、產業(yè)園等多元資產正陸續(xù)投產，物業(yè)板塊滿意度持續(xù)提升，康養(yǎng)板塊入住率也在加快爬坡，未來有望成為重要支撐，從公司整體轉型來看，目前商業(yè)板塊占比10%，未來這一比重將加大。

    保利發(fā)展控股集團股份有限公司今年也在著手打造商業(yè)、物業(yè)等新增長曲線。上半年，公司實現歸母凈利潤27.11億元，有所下降，但經營性業(yè)務保持韌性，旗下保利物業(yè)服務股份有限公司實現營業(yè)收入83.92億元，歸母凈利潤8.91億元。

    與此同時，眾多房企也在加快布局REITs市場，形成“輕重結合”的發(fā)展模式。例如，上半年，中國海外發(fā)展有限公司提交了公司首單消費基礎設施REIT申報，擬將購物中心——中海佛山南海映月湖環(huán)宇城項目以公募REITs形式分拆上市，預計募資13.55億元。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，房地產行業(yè)進入調整期，在新形勢下，房企實施輕重并舉的發(fā)展策略，構建新發(fā)展模式。不少房企經營性業(yè)務營收增長快于開發(fā)業(yè)務，經營性業(yè)務利潤貢獻度凸顯，總體來看，頭部房企構建新發(fā)展模式已初見成效。

    積極應對償債高峰

    在多元業(yè)務逐漸提升企業(yè)韌性的同時，房地產企業(yè)仍面臨債務到期壓力。2025年下半年，房地產行業(yè)將迎來一輪償債高峰。克而瑞地產研究數據顯示，2025年債務到期規(guī)模要高于2024年，達5301億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1579億元，房企的債務壓力依然較大。

    上半年，房地產企業(yè)積極優(yōu)化債務結構、拓展融資渠道，增強財務安全性，積極應對新一輪償債高峰。

    以綠城中國為例，數據顯示，2025年上半年，公司現金短債比達2.9倍，創(chuàng)歷史新高，貨幣資金總額668億元，其中可用資金395億元，財務安全墊顯著增強。此外，融資成本亦顯著下降，上半年公司平均融資成本為3.6%，較去年同期下降40個基點，期末融資成本進一步降至3.4%。

    “公司優(yōu)化負債結構的方向不會變，整體負債總額往下降的方向也不會變。”綠城中國管理層表示，公司會在去庫存、降負債、謀發(fā)展之間做好平衡，不斷優(yōu)化資源配置和提升運營效率，在發(fā)展的同時保持財務穩(wěn)健。

    隨著行業(yè)轉型腳步加快，房地產企業(yè)的融資途徑也更趨多元化。經營性物業(yè)貸、基礎設施公募REITs等新途徑，逐漸加入到頭部房企的日常“工具包”內。

    上半年，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司落地經營性物業(yè)貸款82億元，為現金流補充資金活水；龍湖集團亦新增約百億元經營性物業(yè)貸，使得平均融資成本保持在年利率3.58%，平均合同借貸年期延長至10.95年。

    “債務高峰期過后，龍湖集團的償債壓力將大幅下降。”陳序平表示，通過經營現金流壓降負債，并以經營性物業(yè)貸置換信用債，過去三年間，龍湖集團有息負債總額下降了400億元，預計到今年年底將再降200億元，屆時境內信用債余額僅剩68億元，同時保持正向的含資本性支出的經營現金流。

    值得關注的是，境外融資市場也有所回暖。今年以來，房地產美元債迎來新進展。今年2月18日，綠城中國公告發(fā)行本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據；6月份，新城發(fā)展控股有限公司成功發(fā)行3億美元境外債，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企。

    嚴躍進表示，當前房企融資環(huán)境有所改善，尤其是優(yōu)質房企在信用修復和現金流穩(wěn)定性方面優(yōu)勢更突出。未來，企業(yè)需要進一步夯實基本盤，通過“穩(wěn)開發(fā)+強運營+控負債”的組合拳，逐步跨越償債高峰，帶動行業(yè)持續(xù)企穩(wěn)。