本報(bào)記者 陳瀟

    隨著《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》的發(fā)布，寫字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)迎來新的盤活途徑。近期，已有多家企業(yè)披露具體的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）申報(bào)方案和入池資產(chǎn)，更多公司則表示正積極關(guān)注，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行梳理評(píng)估。

    具體來看，1月27日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”）公告稱，公司董事會(huì)會(huì)議審議通過了《關(guān)于開展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)發(fā)行工作及相關(guān)授權(quán)事項(xiàng)的議案》，擬以持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，開展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)發(fā)行工作，以進(jìn)一步構(gòu)筑公司不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)能力，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

    根據(jù)公告，保利發(fā)展擬選取廣州保利中心項(xiàng)目和佛山保利水城項(xiàng)目作為入池資產(chǎn)。其中，廣州保利中心項(xiàng)目為廣州市天河區(qū)珠江新城寫字樓項(xiàng)目，佛山保利水城項(xiàng)目是佛山市金融CBD購(gòu)物中心項(xiàng)目，均由公司全資子公司持有。

    在交易結(jié)構(gòu)上，保利發(fā)展擬通過設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券；再將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至專項(xiàng)計(jì)劃，再由商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs全額認(rèn)購(gòu)相關(guān)資產(chǎn)支持證券。同時(shí)，公司或下屬子公司擬參與REITs戰(zhàn)略配售，認(rèn)購(gòu)比例不低于發(fā)售份額的20%，并繼續(xù)承擔(dān)運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌職能。

    商業(yè)零售領(lǐng)域同樣已有企業(yè)落地相應(yīng)方案。1月23日，茂業(yè)商業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“茂業(yè)商業(yè)”）公告稱，擬以全資子公司成商集團(tuán)控股有限公司及關(guān)聯(lián)方成都崇德投資有限公司持有的成都茂業(yè)中心部分樓宇作為底層資產(chǎn)，申報(bào)發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs。

    茂業(yè)商業(yè)在公告中表示，本次公司開展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs可有效盤活存量資產(chǎn)，借助此類金融創(chuàng)新產(chǎn)品，公司能夠撬動(dòng)社會(huì)資本參與到新項(xiàng)目的投資建設(shè)，進(jìn)一步拓寬了公司融資渠道。該公司表示，若REITs順利發(fā)行，預(yù)計(jì)將對(duì)凈利潤(rùn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生積極影響。

    除已披露方案的企業(yè)外，更多上市公司也釋放出關(guān)注信號(hào)。例如，萬科A在投資者互動(dòng)平臺(tái)表示，積極關(guān)注資本市場(chǎng)各種制度創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新，也在關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)各類資產(chǎn)證券化的機(jī)會(huì)。目前該公司已建立包括資產(chǎn)證券化在內(nèi)的資產(chǎn)退出渠道，設(shè)立的中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT表現(xiàn)良好，同時(shí)也已設(shè)立三只Pre-REITs基金。

    武商集團(tuán)亦表示，關(guān)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs，目前公司已啟動(dòng)專項(xiàng)研究工作，對(duì)旗下符合發(fā)行條件的商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行梳理與評(píng)估，審慎論證相關(guān)方案的必要性、可行性及發(fā)行路徑。后續(xù)若涉及重大事項(xiàng)，公司將依法依規(guī)，履行信息披露義務(wù)。

    從已披露信息看，具備成熟商辦資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)率先制定發(fā)行方案；更多企業(yè)仍處于資產(chǎn)篩選和路徑論證階段。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，過去商業(yè)項(xiàng)目資金沉淀周期較長(zhǎng)，而REITs能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散和收益共享，有利于企業(yè)降低資產(chǎn)負(fù)債率，也有助于提升商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)定價(jià)和運(yùn)營(yíng)透明度。

    戴德梁行相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)曾表示，公募REITs擴(kuò)容至酒店以及寫字樓資產(chǎn)，一方面，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)邏輯向運(yùn)營(yíng)邏輯轉(zhuǎn)型；另一方面，也有利于更多社會(huì)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資的賽道，幫助企業(yè)提升運(yùn)營(yíng)管理能力。REITs不僅僅是融資的方式，更是企業(yè)搭建的戰(zhàn)略平臺(tái)，未來企業(yè)或?qū)⑼ㄟ^REITs平臺(tái)實(shí)現(xiàn)更多資產(chǎn)的收并購(gòu)以及更廣的投資策略。

    業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs為寫字樓、購(gòu)物中心等資產(chǎn)提供了更加標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化的退出通道，核心城市優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)將率先受益。