■本報兩會報道組 何文英

    “我國經濟運行主要矛盾仍然是供給側結構性的，必須堅持以供給側結構性改革為主線不動搖。‘三去一降一補’是供給側改革的五大任務，其中不動產去庫存的重點和難點在于商業(yè)地產。”全國人大代表、步步高董事長王填最新議案直指房地產行業(yè)去庫存痛點。

    數據顯示，2018年，全國寫字樓開發(fā)投資額及商業(yè)營業(yè)用房投資額合計為20173億元，全國寫字樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售面積合計為16334萬平方米，開工面積合計為26115萬平方米，銷售去化面積占開工面積的比例為62.5%。

    王填認為，若仍以銷售作為商業(yè)不動產退出的主要方式，那將繼續(xù)面臨商業(yè)不動產存量不斷增長、去庫存壓力不斷增加的問題。

    對此，他建議盡快推出國內公募不動產投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）試點，助推商業(yè)不動產行業(yè)實現(xiàn)轉型升級。

    具體而言，一是建議優(yōu)選優(yōu)質商業(yè)物業(yè)及優(yōu)質主體開展試點。同時，為有效控制試點項目風險、維護我國公募REITs市場穩(wěn)定發(fā)展，建議優(yōu)先考慮資產儲備充足、資產運營管理經驗豐富、主體經營穩(wěn)健的企業(yè)參與試點。試點過程中，針對特定行業(yè)領域的具體問題，建議相關行業(yè)主管部門盡快出臺配套支持政策，促進我國公募REITs快速健康發(fā)展。

    二是建議加強對REITs管理人及中介機構專業(yè)水平的持續(xù)培養(yǎng)。建議加強對發(fā)行人及投資人的宣傳教育工作，鼓勵其積極參與公募REITs市場建設；加強對資產服務機構的監(jiān)督管理工作，引導其增強勤勉盡責的履職精神；加強對REITs管理人及中介機構專業(yè)水平的持續(xù)培養(yǎng)工作，促進其不斷提升產品管理能力及投資人服務能力。

    三是建議逐步完善配套稅收支持政策。為促進公募REITs業(yè)務持續(xù)健康發(fā)展，建議依據稅收中性原則，逐步出臺配套稅收支持政策：針對REITs設立環(huán)節(jié)，建議與一般的房地產交易行為進行區(qū)分，在REITs產品框架下進行相應減緩征收；針對REITs運營環(huán)節(jié)，建議參照國際成熟經驗，對項目公司用于分紅的收益免征企業(yè)所得稅，避免雙重征稅。

    王填認為，公募REITs的推出，一方面商業(yè)不動產可通過“出售”至公募REITs產品實現(xiàn)退出，另一方面，公募REITs重視通過持續(xù)性運作管理，提升租金回報率、挖掘物業(yè)價值的特點，將推動商業(yè)不動產行業(yè)向提升資產管理能力的輕資產運營模式轉型。

    “從投資者角度而言，過去十幾年來對于住宅市場的過度投資、投機模式不可持續(xù)且風險較高，而公募REITs產品通過將不動產以‘出售’的方式轉化為高流動性、低投資門檻的標準化金融產品，實現(xiàn)了不動產資產的穩(wěn)定收益與普通個人投資者投資需求的有效對接。”王填表示。