■王麗新

    2026年以來(lái)，多地公布保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保租房”）供給計(jì)劃及相關(guān)規(guī)范性細(xì)則。為了更好地解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，相關(guān)政策持續(xù)優(yōu)化，保租房供給精準(zhǔn)度、運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化水平、商業(yè)模式成熟度均穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)從兜底保障向品質(zhì)升級(jí)的跨越。

    筆者認(rèn)為，接下來(lái)，多方市場(chǎng)主體需圍繞新市民“有的住”“住得起”“住得好”等核心需求發(fā)力，推動(dòng)保租房市場(chǎng)邁入規(guī)范發(fā)展、資本賦能、生態(tài)重塑的全新發(fā)展階段。

    其一，政策持續(xù)加碼、精準(zhǔn)護(hù)航，打開(kāi)保租房市場(chǎng)化發(fā)展新空間。2025年以來(lái)，住房租賃行業(yè)多項(xiàng)關(guān)鍵政策落地，不僅為行業(yè)發(fā)展掃清障礙，更極大提振了市場(chǎng)信心。

    2025年7月份，《住房租賃條例》正式公布，并于當(dāng)年9月15日正式施行。地方層面，2025年發(fā)布的《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》，為符合要求的“商改住”劃定明確路徑，實(shí)現(xiàn)模式可復(fù)制、落地可操作。依托該政策，2025年12月份鼎暉投資6.5億元收購(gòu)base佰舍蘇河項(xiàng)目，其后續(xù)“收購(gòu)—調(diào)規(guī)—運(yùn)營(yíng)優(yōu)化—資產(chǎn)證券化”的全流程操作，成為上海存量商辦樓宇改造為保租房的鮮活樣板。

    同時(shí)，多地加快推進(jìn)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債、再貸款收購(gòu)存量商品房改建保租房項(xiàng)目。尤為關(guān)鍵的是，保租房REITs已成為盤(pán)活存量資產(chǎn)、服務(wù)民生需求的核心載體。一系列政策組合拳，推動(dòng)保租房從單純的“民生工程”向“可盈利、可循環(huán)”的市場(chǎng)化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，為滿(mǎn)足新市民多樣化住房需求提供了更多可行性。

    其二，金融工具深度創(chuàng)新與常態(tài)化運(yùn)用，破解保租房“重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期”運(yùn)營(yíng)難題。住房租賃REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容與擴(kuò)募常態(tài)化，成為撬動(dòng)行業(yè)資本循環(huán)的關(guān)鍵引擎。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，全國(guó)已發(fā)行8只住房租賃REITs，多數(shù)產(chǎn)品保持95%以上的高出租率。2025年住房租賃REITs新增及擴(kuò)募規(guī)模占全年公募REITs募資總量的10.16%。

    從8單住房租賃REITs營(yíng)業(yè)收入表現(xiàn)來(lái)看，行業(yè)整體呈現(xiàn)“現(xiàn)金流穩(wěn)健、擴(kuò)募驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)”的顯著特征。例如，城投寬庭REIT通過(guò)擴(kuò)募資產(chǎn)并表，季度營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定在4500萬(wàn)元至4700萬(wàn)元區(qū)間；華夏基金華潤(rùn)有巢REIT初始募集規(guī)模超11億元，2025年12月份完成首次擴(kuò)募，募資規(guī)模達(dá)11.33億元，且擴(kuò)募獲得原持有人99.51%的高認(rèn)購(gòu)率，該項(xiàng)目自上市以來(lái)累計(jì)分紅率超4%，成為各類(lèi)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的熱門(mén)標(biāo)的。

    金融工具創(chuàng)新對(duì)保租房市場(chǎng)的賦能，遠(yuǎn)不止于資金層面。公募REITs退出渠道，讓行業(yè)走通“投融建管退”閉環(huán)，市場(chǎng)化主體、金融機(jī)構(gòu)得以“敢進(jìn)來(lái)、敢投錢(qián)”，改變了過(guò)去保租房建設(shè)過(guò)度依賴(lài)財(cái)政補(bǔ)貼與銀行貸款的格局；公募REITs發(fā)行后，募集資金可快速回流，持續(xù)投入新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，進(jìn)而形成“建設(shè)一批、上市一批、儲(chǔ)備一批”的循環(huán)。

    其三，市場(chǎng)主體多元參與與底層資產(chǎn)擴(kuò)容，重塑保租房行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)新生態(tài)。當(dāng)前，保租房市場(chǎng)逐步形成地方國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)等主體優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)力的格局，底層資產(chǎn)類(lèi)型也愈發(fā)豐富。

    從保租房供給渠道來(lái)看，行業(yè)資產(chǎn)儲(chǔ)備充足、來(lái)源多元，可納入保租房體系的資產(chǎn)類(lèi)別持續(xù)擴(kuò)容。一是多地政策明確支持存量商品房收儲(chǔ)改建為保租房。二是商辦大宗資產(chǎn)可改建為長(zhǎng)租公寓，土地屬性的可轉(zhuǎn)換性，讓此類(lèi)資產(chǎn)后續(xù)納入保租房體系具備可能性。三是寫(xiě)字樓等閑置資產(chǎn)改建保租房的可行性已得到驗(yàn)證。

    例如，部分金融機(jī)構(gòu)通過(guò)投資收購(gòu)閑置辦公樓，與專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商合作開(kāi)展空間改造與后期運(yùn)營(yíng)，雙方按約定分享超額收益，實(shí)現(xiàn)閑置乃至不良資產(chǎn)的高效盤(pán)活。這意味著保租房REITs底層資產(chǎn)正從單一住宅向多元業(yè)態(tài)延伸。未來(lái)行業(yè)有望形成“發(fā)行+擴(kuò)募+新申報(bào)”的良性循環(huán)。

    當(dāng)然，保租房的民生屬性是根本，在引導(dǎo)多元化市場(chǎng)主體參與的同時(shí)，需警惕資本介入帶來(lái)的租金上漲問(wèn)題。從當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)實(shí)際來(lái)看，無(wú)論何種合作模式，資本入場(chǎng)后通過(guò)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)降低行業(yè)綜合成本已成為市場(chǎng)主旋律。據(jù)某券商測(cè)算，上海保租房租金較周邊市場(chǎng)化公寓低15%至20%，既實(shí)現(xiàn)了新市民“安居”需求，又保障了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性，達(dá)成民生保障與市場(chǎng)化運(yùn)作的平衡。

    展望未來(lái)，隨著保租房配套政策體系愈加完善，多元市場(chǎng)主體的差異化競(jìng)爭(zhēng)與創(chuàng)新，將推動(dòng)行業(yè)從“標(biāo)準(zhǔn)化供給”向“個(gè)性化滿(mǎn)足”轉(zhuǎn)型，精準(zhǔn)匹配新市民“住得起”“住得好”的新需求。這也意味著，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化將進(jìn)入更細(xì)分、更多元的發(fā)展階段，構(gòu)建保租房市場(chǎng)發(fā)展新生態(tài)。