■王麗新

    2025年土地市場(chǎng)平穩(wěn)收官。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，全年300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米；出讓金總額2.3萬億元。2026年1月6日，上海迎來新年首場(chǎng)土拍，浦東、閔行兩宗宅地順利出讓，表現(xiàn)符合預(yù)期。

    筆者認(rèn)為，在市場(chǎng)整體“以銷定投”與土地供應(yīng)“縮量提質(zhì)”的審慎基調(diào)下，土地市場(chǎng)催生出一系列結(jié)構(gòu)性新特征，折射出房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的新投資邏輯。

    特征一：核心地塊競(jìng)價(jià)升溫，多城樓面單價(jià)再刷新。

    縱觀2025年土地市場(chǎng)，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊樓面價(jià)屢創(chuàng)新高。例如，2025年3月份，杭州西湖蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊成交樓面價(jià)8.8萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)115.39%；2025年三季度，上海、深圳、蘇州相繼刷新宅地單價(jià)紀(jì)錄，其中上海徐匯地塊以20.03萬元/平方米的成交樓面價(jià)，創(chuàng)下全國宅地地價(jià)最高紀(jì)錄。

    這一結(jié)構(gòu)性暖流的出現(xiàn)，源于三方面因素。其一，各地優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，加大低容積率優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，拿出“壓箱底”的核心資源；其二，限價(jià)政策適度松綁，部分地塊配建要求降低，為房企預(yù)留合理利潤空間；其三，高端改善性客群需求釋放，相關(guān)項(xiàng)目去化表現(xiàn)亮眼。在此背景下，房企為保障現(xiàn)金流安全，紛紛聚焦高能級(jí)城市核心宅地。

    特征二：一二線城市宅地受青睞，高總價(jià)地塊成交量增加。

    2025年，核心一二線城市仍是土地市場(chǎng)成交主力軍，但總體表現(xiàn)又有新的變化。

    一方面，二線城市躍升為土地市場(chǎng)核心支撐。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，一二線城市宅地出讓金占300城總出讓金比例升至57.0%，較2024年提升4.4個(gè)百分點(diǎn)，其中二線城市占比提升至41.5%，例如，杭州去年前7個(gè)月出讓金已超2024年全年；成都超800億元；武漢、蘇州均超600億元。這一態(tài)勢(shì)背后，是“好房子”工程的推進(jìn)提振了房企在高能級(jí)城市擴(kuò)儲(chǔ)的信心，也預(yù)示著未來洋房、小高層等改善型產(chǎn)品供給將大幅增加，滿足改善性需求。

    另一方面，高總價(jià)大宗地塊成交量增加。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年，全國重點(diǎn)城市住宅用地單宗地塊成交價(jià)超80億元的共13宗。其中，2025年6月份，中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投等四家房企組成“巨無霸”聯(lián)合體，以439.53億元將徐匯東安地塊收入囊中，創(chuàng)下年度總價(jià)紀(jì)錄。這一轉(zhuǎn)變背后有兩大趨勢(shì)值得關(guān)注，一是房企拿地方式多元化，協(xié)議出讓成為高總價(jià)大宗地塊的重要補(bǔ)充，城投平臺(tái)與市場(chǎng)化企業(yè)合作的模式，更利于解決片區(qū)開發(fā)難題；二是聯(lián)合體拿地成為投資高總價(jià)地塊的主流方式，這既為資金實(shí)力較強(qiáng)的房企提供了高效補(bǔ)倉路徑，也實(shí)現(xiàn)了資金壓力與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分?jǐn)?，凸顯房企對(duì)“確定性”投資的追求。

    特征三：房企投資回歸理性，“確定性”成為拿地核心標(biāo)尺。

    頭部房企聚焦少數(shù)核心城市、優(yōu)選高去化率地塊，是2025年土地市場(chǎng)最鮮明的特征。兩組數(shù)據(jù)可佐證這一趨勢(shì)：2025年拿地金額TOP20房企，其拿地總額占TOP100房企的62.7%，較2024年提升7.8個(gè)百分點(diǎn)，其中5家房企拿地最多的城市均為上海；與此同時(shí)，部分優(yōu)質(zhì)民企拿地積極性回升，濱江集團(tuán)等多家民營房企躋身拿地金額TOP30。

    這一現(xiàn)象一方面展現(xiàn)出企業(yè)投資呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)，另一方面也印證了行業(yè)投資邏輯的深刻調(diào)整，即從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“安全優(yōu)先”，“確定性”貫穿房企全年投資決策。這種“確定性”，既包含對(duì)地塊去化潛力的精準(zhǔn)研判，也涵蓋對(duì)利潤率的精細(xì)測(cè)算，產(chǎn)業(yè)支撐力、軌交便利性、人口導(dǎo)入能力等，成為房企投資的關(guān)鍵考量指標(biāo)。房企投資回歸理性，推動(dòng)土地資源加速向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中，為行業(yè)利潤率修復(fù)筑牢基礎(chǔ)。

    總體來看，2025年土地市場(chǎng)的三大新特征，本質(zhì)上是行業(yè)從“規(guī)模紅利”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量紅利”的必然結(jié)果，房企投資邏輯的轉(zhuǎn)變，更是住房需求從“有沒有”邁向“好不好”的重要標(biāo)志。隨著土地市場(chǎng)與新房市場(chǎng)供求關(guān)系逐步匹配，房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的構(gòu)建將持續(xù)提速，未來土地市場(chǎng)有望在結(jié)構(gòu)性回暖后，邁向更穩(wěn)健的發(fā)展階段，為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型提供堅(jiān)實(shí)支撐。