本報(bào)記者 田鵬

    近日，申萬宏源發(fā)布多份房地產(chǎn)及物管行業(yè)研究報(bào)告，明確指出我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)深度調(diào)整后，基本面底部正逐步臨近，疊加政策面積極信號持續(xù)釋放、行業(yè)格局優(yōu)化及估值處于歷史低位，房地產(chǎn)及物管板塊已具備顯著投資吸引力，目前板塊業(yè)績?nèi)匀怀袎?，但最困難時(shí)期或?qū)⒅饾u過去，維持“看好”評級，優(yōu)質(zhì)房企、商業(yè)地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒙氏仁芤妗?/p>

    政策端

    多維度利好持續(xù)積累

    政策面成為推動(dòng)行業(yè)回暖的核心動(dòng)力。申萬宏源研報(bào)指出，中央層面，2025年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，相較于此前表述，去掉“防范”、新增“積極穩(wěn)妥”，凸顯對行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的重視程度提升；2026年初，《求是》雜志連續(xù)發(fā)文，不僅強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的金融屬性與居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的重要性，更建議政策“一次性給足”，為后續(xù)政策加碼奠定基調(diào)；此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹亦發(fā)文指出，要高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，以“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)為核心，杜絕大拆大建，同時(shí)強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施升級，為行業(yè)發(fā)展指明高質(zhì)量方向。

    從地方層面來看，因城施策持續(xù)深化，多地出臺(tái)突破性舉措。申萬宏源研報(bào)顯示，上海靜安區(qū)啟動(dòng)“住房以舊換新”試點(diǎn)，由區(qū)公租公司定向收購70㎡以內(nèi)、總價(jià)400萬元以內(nèi)的老公房，助力居民置換新房，收購后房源納入保租房體系，既盤活存量又保障民生；重慶、甘肅、福建等多地將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例降至30%，較此前50%的標(biāo)準(zhǔn)大幅下調(diào)，有效降低商業(yè)地產(chǎn)投資門檻；天津、南京等城市優(yōu)化公積金政策，天津?qū)⑹滋?、二套房公積金貸款限額分別提至120萬元、100萬元，多子女家庭進(jìn)一步放寬至144萬元、120萬元，南京則推動(dòng)庫存商品房全納入房票超市，推行“全城通兌”，持續(xù)釋放改善性需求。

    值得關(guān)注的是，行業(yè)融資環(huán)境亦迎來實(shí)質(zhì)性改善。申萬宏源研報(bào)稱，首批8單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs已報(bào)至交易所，預(yù)計(jì)募集規(guī)模合計(jì)314.7億元，底層資產(chǎn)涵蓋商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)，保利發(fā)展等龍頭房企已著手申報(bào)相關(guān)項(xiàng)目，為商業(yè)地產(chǎn)盤活存量資產(chǎn)提供關(guān)鍵渠道；同時(shí)，“三條紅線”政策逐步退場，多家房企不再被要求每月上報(bào)相關(guān)指標(biāo)，疊加央行數(shù)據(jù)顯示2025年Q4全國新發(fā)放商業(yè)房貸加權(quán)平均利率低至3.1%，企業(yè)融資壓力與居民購房成本雙降，為行業(yè)流動(dòng)性改善提供有力支撐。

    行業(yè)端

    結(jié)構(gòu)彈性不斷凸顯

    從行業(yè)數(shù)據(jù)來看，盡管短期仍有壓力，但筑底信號已逐步顯現(xiàn)。銷售端，2025年1月份至12月份全國商品房銷售面積同比下降8.7%、銷售額同比下降12.6%，但12月份單月銷售面積、銷售額同比降幅較前期分別收窄1.7pct、1.5pct，二手房市場表現(xiàn)更具韌性——2026年1月份重點(diǎn)城市二手房成交同比增長9.3%，較2025年12月份提升36pct，顯示存量房市場需求修復(fù)節(jié)奏快于新房。

    庫存方面，截至2026年1月末，15個(gè)重點(diǎn)城市住宅可售面積環(huán)比基本持平，3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)雖有所上升，但部分核心城市如杭州2026年首宗宅地以19.8%溢價(jià)率成交，反映優(yōu)質(zhì)地塊仍具備吸引力。

    投資端雖短期偏弱，但長期修復(fù)基礎(chǔ)正在夯實(shí)。2025年1月份至12月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降17.2%，新開工同比下降20.4%，不過申萬宏源指出，當(dāng)前新開工降幅已顯著超過美國、日本等國歷史周期降幅，二手房房價(jià)跌幅亦超42國平均水平，行業(yè)調(diào)整已較為充分。更關(guān)鍵的是，主流房企存貨減值壓力逐步釋放，2019－2025H1主流房企累計(jì)資產(chǎn)及信用減值損失占存貨均值達(dá)8%，部分企業(yè)減值占比超20%，風(fēng)險(xiǎn)出清為后續(xù)盈利修復(fù)掃清障礙。

    申萬宏源強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊配置已創(chuàng)歷史新低，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)PB估值或絕對市值處于歷史低位，投資價(jià)值凸顯。具體來看，一是優(yōu)質(zhì)房企，在行業(yè)供給側(cè)深度出清背景下，具備信用優(yōu)勢、布局核心城市的房企將率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)營修復(fù)。二是商業(yè)地產(chǎn)，受益于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs推進(jìn)與消費(fèi)復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值將迎來重估。三是二手房中介，隨著二手房市場成交占比持續(xù)提升，行業(yè)龍頭將直接受益于存量房需求修復(fù)。四是物業(yè)管理，物管行業(yè)已從房地產(chǎn)附屬板塊成長為獨(dú)立的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，具備較高安全邊際。

    申萬宏源最后提示，盡管行業(yè)仍面臨銷售去化、融資環(huán)境等不確定性，但政策積極發(fā)力與行業(yè)底部臨近的邏輯已較為清晰，后續(xù)隨著更多支持政策落地，房地產(chǎn)及物業(yè)管理板塊有望迎來估值與業(yè)績的雙重修復(fù)。

（編輯 郭之宸）