本報(bào)訊 （記者陳瀟）2025年年末，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs正式開閘，寫字樓、酒店、商業(yè)綜合體納入常態(tài)化申報(bào)。目前已有多單寫字樓REIT進(jìn)入申報(bào)、受理階段，預(yù)計(jì)2026年下半年將實(shí)現(xiàn)首批上市，徹底打通寫字樓資產(chǎn)證券化循環(huán)。

    當(dāng)前中國商辦行業(yè)正迎來一場(chǎng)從產(chǎn)品到生態(tài)、從產(chǎn)業(yè)集群到運(yùn)營服務(wù)、再到資本工具的全方位重構(gòu)。作為商辦資本的持有者和運(yùn)營者，該如何落筆，才能為下一個(gè)十年勾勒出最優(yōu)美弧線？

    近日，2026觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)在北京召開，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)攜手商辦與資管領(lǐng)域的企業(yè)高層、創(chuàng)新先鋒、專家學(xué)者、金融投資機(jī)構(gòu)等，聊破局，探重構(gòu)，話共生。

    現(xiàn)場(chǎng)，《表現(xiàn)力指數(shù)•2026商辦暨資管卓越表現(xiàn)報(bào)告》系列研究成果正式發(fā)布，通過數(shù)據(jù)、案例、趨勢(shì)和判斷，讓參會(huì)者直觀了解行業(yè)的面孔與脈搏。

    以共生破局存量

    告別增量時(shí)代，商辦運(yùn)營者們站在了存量提質(zhì)的拐點(diǎn)上。在這場(chǎng)大考中，幾家頭部玩家率先亮出了自己的答案。

    作為大會(huì)第一位演講嘉賓，中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC全球負(fù)責(zé)人張存理，帶來了一個(gè)關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)乘法論。“過去，樓宇的價(jià)值看的是硬件參數(shù)。”張存理表示，“但現(xiàn)在，我們處于用戶思維階段，樓宇的價(jià)值取決于客戶能在這里做出多大的生意。”

    具體怎么做？張存理的答案是三個(gè)維度：天時(shí)、地利、人和。

    天時(shí)，是踩準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)。新能源、新材料已經(jīng)貫穿了三個(gè)五年計(jì)劃；量子科技、腦機(jī)接口、具身智能、第六代通信等，正成為政府大力發(fā)展的新風(fēng)口。“我們?cè)谧鰧懽謽嵌ㄎ坏臅r(shí)候，會(huì)先看這些產(chǎn)業(yè)究竟需要一個(gè)什么樣的樓？”張存理表示。

    地利，是讀懂城市基因。中海商務(wù)的投資布局，過去是“廣撒網(wǎng)”，現(xiàn)在是“精聚焦”，精準(zhǔn)布局于有產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘泻妥邮袌?chǎng)。

    人和，是讓樓宇適配產(chǎn)業(yè)。“不是讓客戶來適應(yīng)樓宇，而是讓樓宇適配產(chǎn)業(yè)的訴求。”張存理指出，中海商務(wù)已通過構(gòu)建成熟的生態(tài)服務(wù)體系將這一理念付諸實(shí)踐。“我們整合內(nèi)、外部資源，為入駐企業(yè)提供覆蓋供應(yīng)鏈、空間設(shè)計(jì)、行政服務(wù)及企業(yè)間合作鏈接的全周期支持。這套體系正是我們能夠從‘空間提供商’轉(zhuǎn)變?yōu)?lsquo;產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)伙伴’的支撐，也是構(gòu)筑長(zhǎng)效共生關(guān)系的基礎(chǔ)。”

    如果說中海商務(wù)鎖定的是B端產(chǎn)業(yè)集群，那么恒隆地產(chǎn)則從C端員工的情感歸屬切入。恒隆地產(chǎn)高級(jí)董事-辦公樓、酒店、住宅及服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)隋頌偉在演講中強(qiáng)調(diào)：“我們不是單純提供一個(gè)商務(wù)空間，而是打造一個(gè)多元業(yè)態(tài)的共生社區(qū)。”

    為什么一定要多元？隋頌偉給出兩個(gè)理由。第一，不同經(jīng)濟(jì)周期中，多元業(yè)態(tài)能提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力；第二，多元業(yè)態(tài)能把辦公、零售、酒店、住宅擰成一股繩：辦公樓為商場(chǎng)帶來工作日客流，酒店延長(zhǎng)停留時(shí)間，住宅則填滿24小時(shí)的最后一環(huán)。

    當(dāng)前去化周期下，“降價(jià)換租”成為不少商辦運(yùn)營者的常規(guī)操作，但從長(zhǎng)期看，租金下行幅度遠(yuǎn)超出租率回升帶來的收益，總收入反而縮水。

    面對(duì)這個(gè)局面，卓越商辦管理公司總經(jīng)理馬婉給出了一條新路：從“機(jī)械性量?jī)r(jià)關(guān)系”轉(zhuǎn)向“有陪伴性的成長(zhǎng)”。該怎么做？馬婉的答案是，除傳統(tǒng)物理空間上的服務(wù)之外，更加注重業(yè)務(wù)服務(wù)和社群服務(wù)。前者能讓寫字樓從成本項(xiàng)轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)項(xiàng)，后者則把被動(dòng)式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)洞察和快速鏈接。

    三項(xiàng)服務(wù)疊加，帶來的效果如何？馬婉透露，卓越商辦整體客戶續(xù)租率達(dá)到85%，“客戶的黏性，絕不僅僅是建立在價(jià)格爭(zhēng)奪之上”。此外，馬婉透露，卓越還有一個(gè)硬規(guī)矩，每年拿5%的CAPEX做裝修提升。她最后總結(jié)道：“存量市場(chǎng)是一場(chǎng)租賃馬拉松，拼的不是誰降得快，而是產(chǎn)品力、服務(wù)力的持續(xù)提升。”

    數(shù)字賦能與資管轉(zhuǎn)型

    增量時(shí)代，拼的是速度、資源、杠桿；到了存量時(shí)代，拼的是運(yùn)營、現(xiàn)金流、內(nèi)容和韌性。

    越秀商管寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理黃鈺麟在大會(huì)上提出兩個(gè)硬核問題：存量項(xiàng)目如何在巔峰回落之后穩(wěn)住陣腳？新增項(xiàng)目又如何保障收益、提升回報(bào)率？

    對(duì)于新增項(xiàng)目，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目培育周期延長(zhǎng)，難以快速達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。越秀的解法很巧妙：引入私募股權(quán)（PE）作為中間橋梁，實(shí)現(xiàn)分階段退出。

    “項(xiàng)目建成后先引入PE，完成首次出表；培育成熟后，再從PE退出并注入公募REITs，提升資本周轉(zhuǎn)效率。”

    至于存量項(xiàng)目，越秀的打法則是數(shù)字化管理和精準(zhǔn)定位。數(shù)字化方面，越秀搭建了兩套系統(tǒng)，分別賦能招商管理和資產(chǎn)管理。其中，招商管理系統(tǒng)聚焦商機(jī)全流程管控，記錄客戶來訪、需求等信息，精準(zhǔn)篩選優(yōu)質(zhì)客戶。同時(shí)，通過系統(tǒng)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)分析項(xiàng)目問題，所有商業(yè)決策均以系統(tǒng)數(shù)據(jù)為支撐。

    數(shù)字化，不只是越秀的武器。仲量聯(lián)行中國區(qū)科技業(yè)務(wù)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人鞠瑋婕帶來了一組讓人眼前一亮的數(shù)據(jù)：兩年前，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域AI采納率僅5%；目前，全球88%投資者已經(jīng)啟動(dòng)了AI試點(diǎn)，“AI的落地速度遠(yuǎn)超我們的預(yù)期。”

    更重要的是，戰(zhàn)略重心變了，“曾經(jīng)大家最關(guān)心的是提效，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)向了能不能帶來實(shí)際的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。”“2026年是AIAgent的應(yīng)用元年。”鞠瑋婕說，“希望推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域真正把AI用起來。”

（編輯 吳越 郭之宸）