本報記者 陳瀟

    5月21日，中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2026年4月末，全國管理規(guī)模TOP30長租企業(yè)管理房源量與去年年末基本持平，頭部住房租賃企業(yè)規(guī)模擴張速度放緩。

    從企業(yè)結構來看，房企系長租企業(yè)目前仍占據(jù)主導地位，規(guī)模占比約45%；與此同時，地方國企系企業(yè)擴張速度正在加快，規(guī)模占比已接近30%，逐漸成為推動行業(yè)整體規(guī)模保持穩(wěn)定的重要力量。

    運營商主動優(yōu)化存量項目

    行業(yè)規(guī)模擴張放緩背后，與當前租賃市場整體仍處于調整期相關。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全國50城住宅租金持續(xù)小幅下調，2026年前4個月，50城住宅平均租金累計下跌0.52%。

    中指研究院研究主管程威向《證券日報》記者表示，短期來看，隨著季節(jié)性因素減弱，住房租賃市場仍將延續(xù)“整體承壓、分化加劇”格局。

    租金承壓之下，過去幾年廣泛采用的“包租模式”也開始面臨挑戰(zhàn)。所謂“包租模式”，即企業(yè)通過向業(yè)主長期租賃房源，再統(tǒng)一改造、運營后出租賺取差價。隨著市場進入調整周期，部分項目收益空間被明顯壓縮。

    “當前行業(yè)最大的變化之一，就是部分房企開始主動優(yōu)化存量項目，部分低效項目退出明顯增多。”程威表示，隨著“包租模式”逐漸失效，未來真正能夠支撐企業(yè)盈利的，將是精細化運營能力以及增值服務帶來的收入提升。

    多家頭部長租公寓企業(yè)在持續(xù)調整發(fā)展策略。例如，萬科泊寓近年來持續(xù)強化輕資產(chǎn)輸出能力，通過運營管理、品牌輸出等方式降低資本占用。

    與此同時，“租賃+”場景融合正成為行業(yè)新的競爭方向。

    例如，招商蛇口旗下招商伊敦公寓在優(yōu)化基礎服務的基礎上，圍繞住戶高頻、剛需的生活場景，持續(xù)推出精細化、品牌化的自有增值服務，探索多元收入來源。

    “不少租賃企業(yè)開始將長租公寓與社區(qū)商業(yè)、健身社交、智慧物業(yè)等服務結合，提升租戶黏性和非租金收入占比。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，未來長租行業(yè)的核心競爭力，正逐漸從“獲取房源”轉向“運營客戶”。

    行業(yè)投資邏輯生變

    值得關注的是，住房租賃行業(yè)的投資邏輯也正在發(fā)生變化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2026年4月份，全國50城租金房價比均值達到2.27%，租售比持續(xù)提升。

    與此同時，REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）退出渠道持續(xù)完善，也進一步增強了市場信心。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2026年5月20日，我國已發(fā)行9只保租房公募REITs，其中華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT等均已完成擴募，保租房REITs逐漸進入常態(tài)化發(fā)行階段。

    嚴躍進表示，過去，市場對于長租公寓更多是“重投入、慢回報”的認知，但隨著REITs擴募常態(tài)化以及保障性租賃住房體系逐漸完善，住房租賃行業(yè)正在形成更清晰的“投融管退”閉環(huán)，長線機構化資本的參與積極性明顯增強。

    政策層面也在進一步推動行業(yè)由“增量擴張”向“規(guī)范提質”轉型。不少地區(qū)持續(xù)出臺政策，鼓勵收購存量商品房用作保障房，推動閑置商業(yè)辦公、非居住房屋改建租賃住房，同時明確提出“培育市場化專業(yè)化租賃企業(yè)”，為長租企業(yè)提供制度紅利與發(fā)展空間。

    嚴躍進表示，未來，具備品牌、運營和資產(chǎn)管理能力的專業(yè)化長租企業(yè)，有望迎來更大發(fā)展空間。

    程威表示，在品質化需求驅動下，我國住房租賃市場整體的機構化率及頭部長租企業(yè)規(guī)模均具備巨大的增長潛力。