本報記者 陳瀟

    “五一”假期期間，北京樓市運行態(tài)勢平穩(wěn)?！蹲C券日報》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)新房項目未推出大幅促銷活動，主要延續(xù)前期開盤優(yōu)惠政策，或通過階段性營銷活動加速去化，整體讓利幅度有限；與此同時，二手房市場在假期前半段的帶看量相對平淡。“不少客戶選擇外出旅游，看房節(jié)奏有所放緩。”一位鏈家經(jīng)紀人向記者表示，隨著“五一”假期后半段返京客流逐步回升，二手房帶看量已出現(xiàn)回暖跡象。

    多位中介人士向《證券日報》記者透露，近期業(yè)主信心有所增強，二手房議價空間較此前有所收窄；與此同時，具備產(chǎn)品力優(yōu)勢的新房項目去化持續(xù)加快，“賣舊買新”的置換升級需求成為支撐市場的重要力量。

    小戶型走俏

    改善客“賣舊換新”

    “五一”假期，北京二手房市場雖未達到高峰期的活躍程度，但門店帶看量仍保持一定規(guī)模，部分優(yōu)質(zhì)房源迅速吸引了買家關注。

    在豐臺區(qū)一處剛掛牌的房源看房現(xiàn)場，一對新婚夫婦正在與中介溝通購房細節(jié)。“我們預算在300萬元左右，優(yōu)先考慮通勤便利的兩居室。”其中一位購房者表示，相比新房，目前更傾向于選擇總價合適、裝修較好的二手房。

    在剛需不斷釋放的同時，改善性需求的入市節(jié)奏也在發(fā)生變化。“最近有不少客戶在考慮置換，有的甚至計劃賣掉兩套老房子，換一套新房。”上述中介表示，“這類客戶多來自海淀、西城等核心區(qū)域，手中的房源房齡較長，此前可能一直處于觀望狀態(tài)，但隨著新房產(chǎn)品力提升以及政策環(huán)境相對寬松，置換意愿明顯增強。”

    在豐臺區(qū)西側(cè)、五環(huán)外的某新建樓盤售樓處現(xiàn)場，沙盤區(qū)不時有購房者圍攏咨詢，洽談區(qū)基本處于滿座狀態(tài)，置業(yè)顧問也頻繁帶領客戶參觀樣板間。

    “‘五一’期間，我們樓盤平均每天成交五六套，目前最小面積的房源已售罄，在售的主要是90多平方米的戶型。”該樓盤置業(yè)顧問對《證券日報》記者表示，項目自4月份開盤以來，整體去化進度較快，目前部分戶型仍維持開盤時的8.8折優(yōu)惠，按照當前銷售節(jié)奏，預計一兩個月內(nèi)有望完成清盤。

    整體來看，部分具備產(chǎn)品力優(yōu)勢的新房項目銷售熱度較高，反映出改善性住房需求正集中釋放。

    需求加速入市

    “品質(zhì)升級”或成主趨勢

    事實上，“五一”期間的市場表現(xiàn)是4月份北京樓市“小陽春”行情的延續(xù)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京二手房網(wǎng)簽量達17893套，同比增長14.9%，創(chuàng)近五年同期新高。

    新房方面，4月份，新房成交3979套，環(huán)比上漲19.38%，同比上漲23.11%。從區(qū)域分布來看，五環(huán)外項目貢獻了超七成的成交量。

    相比于前期，改善性需求入市更為積極。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房成交方面，400萬元到600萬元總價段占比超35%，為成交主力；70平方米至90平方米面積段成交占比達28%，90平方米至120平方米改善戶型占比達22%。

    “從當前成交結(jié)構(gòu)來看，北京樓市已轉(zhuǎn)向以改善性需求為主導。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，一方面，多子女家庭需求、居住條件升級等因素持續(xù)釋放改善性需求；另一方面，老舊小區(qū)改造的加快推進，客觀上推動了“以舊換新”的置換鏈條，三居及以上戶型成為市場交易的重要支撐。

    從客戶決策周期來看，張大偉表示，4月份，北京二手房帶看量環(huán)比增長15%，優(yōu)質(zhì)房源成交周期從1至2周縮短至3到5天，部分學區(qū)房掛牌3天內(nèi)即成交。新房去化速度加快，市場流動性顯著提升，4月份北京業(yè)主信心指數(shù)達8.08%，處于近一年高位，較3月份提升0.5個百分點。

    展望未來，張大偉認為，市場已明確釋放企穩(wěn)信號，北京房地產(chǎn)市場將進入“存量為主、增量為輔”的穩(wěn)定發(fā)展階段，改善性需求將成為市場核心驅(qū)動力，“以舊換新”“品質(zhì)升級”或成為主流趨勢。