本報記者 陳瀟

    在核心城市房地產(chǎn)市場逐步修復的背景下，具備產(chǎn)業(yè)承載力與配套兌現(xiàn)能力的重點板塊，正成為市場關注的焦點。

    作為北京國際交往功能的重要承載區(qū)之一，朝陽東壩板塊近年來在政策、功能區(qū)與基礎設施等多重驅(qū)動下加速推進，從“規(guī)劃先行”逐步邁入“兌現(xiàn)階段”。與此同時，伴隨房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)變化，小戶型產(chǎn)品走俏，區(qū)域內(nèi)項目也開始主動調(diào)整產(chǎn)品策略。在多重因素疊加下，東壩板塊的市場表現(xiàn)與價值演進，正成為觀察北京樓市結(jié)構(gòu)性修復的重要樣本。

    （圖說：東壩京投發(fā)展·森嶼文華平面圖）

    從“規(guī)劃高地”到“兌現(xiàn)窗口”

    東壩板塊迎來價值重估

    從早期的國貿(mào)CBD，到“十二五”時期崛起的望京商務區(qū)，北京國際商務格局已完成兩輪擴展。

    而隨著望京逐步趨于飽和，一個新的增長極正在加速成型——朝陽東壩板塊。事實上，東壩的規(guī)劃早有鋪墊。近年來，金盞國際合作服務區(qū)于東壩區(qū)域設立，此后，金盞國際合作服務區(qū)與北京CBD中心區(qū)一同被納入自貿(mào)試驗區(qū)國際商務服務片區(qū)，功能定位進一步抬升。

    根據(jù)相關規(guī)劃，東壩地區(qū)整體定位為國際組織與交往活動集聚區(qū)、服務貿(mào)易與跨境消費引領區(qū)、文化交流與形象傳播窗口區(qū)等。其中，最受關注的，是南部正在推進的第四使館區(qū)。

    此前，北京于2025年3月印發(fā)實施《北京國際交往中心規(guī)劃實施指引》，明確以金盞中區(qū)街區(qū)控規(guī)為例，結(jié)合第四使館區(qū)建設，通過布局國際組織集聚區(qū)，完善國際教育、醫(yī)療等配套資源，提升打造“第二個三里屯”國際交往新場景。

    在業(yè)界看來，規(guī)劃建設北京第四使館區(qū)是提升首都國際交往中心功能的重要著力點。未來，匯集了區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、后發(fā)優(yōu)勢和文化優(yōu)勢的第四使館區(qū)不僅是新時期大國外交的新平臺，也有利于建設首都更高水平的開放型經(jīng)濟新體制。

    在北京“十五五”規(guī)劃綱要等重要規(guī)劃的相關解讀中也提及，硬件上，加快第四使館區(qū)及周邊地區(qū)規(guī)劃建設，提升奧林匹克中心區(qū)、新國展等區(qū)域功能和品質(zhì)。

    從更宏觀視角看，東壩正在復制一條清晰路徑——以功能區(qū)為牽引，加速各項規(guī)劃落地，帶動產(chǎn)業(yè)與人口集聚。

    在交通方面，近期，北京地鐵3號線一期西段、12號線同步開通運營，東壩正式進入“雙地鐵時代”，在此基礎上，規(guī)劃中的R4線未來將串聯(lián)首都機場，與既有線路形成“兩橫一縱”軌道格局。

    醫(yī)療方面，區(qū)域內(nèi)已形成三甲醫(yī)院與高端私立醫(yī)療并行的體系，包括首都醫(yī)科大學三博腦科醫(yī)院（東壩新院區(qū)）、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及和睦家等，基本覆蓋不同層級就醫(yī)需求；教育資源同樣在加速補齊。北京中學教育集團近年來在東壩持續(xù)布局，其教學表現(xiàn)已位居朝陽區(qū)前列。

    商業(yè)與生態(tài)，則進一步提升了區(qū)域的“生活完成度”。東壩萬達、頤堤港、頤堤港二期（在建）建成后整體更名為“北京太古坊”構(gòu)建起成熟商圈，同時，濱水商業(yè)、慢行街區(qū)等新型消費空間正在落地。近期，壩河約6.7公里的濱水岸線迎來二月蘭盛放期，形成濱水花海景觀，疊加東壩中心公園，區(qū)域生態(tài)界面持續(xù)優(yōu)化。

    多位業(yè)內(nèi)人士認為，隨著交通、教育、醫(yī)療與生態(tài)的集中兌現(xiàn)，東壩已從“看規(guī)劃”階段，進入“看實景”階段。

    供給結(jié)構(gòu)變化

    小戶型成為“新變量”

    在板塊價值持續(xù)提升的同時，北京房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生明顯變化?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年全年，北京新房成交中，90平方米以下戶型占比僅21.11%，而110平方米以上戶型成交占比高達53.95%，市場長期呈現(xiàn)改善型產(chǎn)品主導格局。

    但進入2026年，這一結(jié)構(gòu)正在出現(xiàn)調(diào)整。無論是通州中海玖樹滿和還是豐臺方程國賢府，多個項目紛紛將入門戶型壓縮至70平方米左右的小兩居，小三居，功能更緊湊、總價更可控的產(chǎn)品開始集中入市。“小戶型走俏”也成為今年北京新房市場“小陽春”中的一大突出特征。

    “當前開發(fā)商之間的競爭，不僅僅是做好產(chǎn)品，更需要滿足市場的需求，尤其是在得房率和空間利用率上的‘內(nèi)卷’非常明顯。”同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，在總價約束與需求分層背景下，兼顧功能性與性價比的小戶型產(chǎn)品，正在成為北京市場的“稀缺品”。

    宋紅衛(wèi)進一步表示，由于供應相對稀缺，這類產(chǎn)品在實際銷售中表現(xiàn)突出。“不少項目的小戶型往往成為‘銷冠’，去化速度明顯快于大戶型，甚至出現(xiàn)需要‘搶房’的情況”。

    在這一背景下，朝陽也開始“補位”。記者獲悉，近期位于北京市朝陽區(qū)東壩板塊的京投發(fā)展·森嶼文華項目，預計2026年5月開盤，其主力戶型明顯向中小戶型傾斜。項目包含72平方米至84平方米兩居，以及98平方米至116平方米三居，同時保留部分改善型四居產(chǎn)品。

    從產(chǎn)品設計來看，該項目在空間利用率上有所提升，部分戶型有“多陽臺+北向設備平臺”配置。此外，項目整體低密屬性也較為突出。

    “過去東壩更多是改善大戶型，這一輪產(chǎn)品調(diào)整，本質(zhì)上是在匹配市場需求變化。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，在軌道交通與配套逐步兌現(xiàn)的背景下，中小戶型更容易形成去化優(yōu)勢。

    從城市發(fā)展邏輯看，東壩的變化并非孤立現(xiàn)象。“當前北京房地產(chǎn)市場，正在從‘價格驅(qū)動’轉(zhuǎn)向‘價值驅(qū)動’。”嚴躍進表示，購房者更關注區(qū)域能級、產(chǎn)業(yè)基礎及公共資源兌現(xiàn)能力，而東壩的特殊之處在于，當?shù)谒氖桂^區(qū)、自貿(mào)功能區(qū)與基礎配套開始同步落地，區(qū)域價值的重估往往會加速發(fā)生。

    從國貿(mào)到望京，再到東壩，北京城市發(fā)展正在醞釀再度外擴。對于市場而言，這不僅是一個新板塊的崛起，也意味著，在供給結(jié)構(gòu)變化與需求升級的背景下，一個兼具區(qū)位與產(chǎn)品優(yōu)勢的項目，正在成為新的關注焦點。

（編輯 李家琪）