本報(bào)記者 陳瀟

    “今天是3月最后一天，3月份銷(xiāo)售是明顯優(yōu)于1月份和2月份的情況。從‘小陽(yáng)春’的角度，是市場(chǎng)回暖或有所改善的一些重要信號(hào)。總體今年銷(xiāo)售目標(biāo)，我們?nèi)匀欢ㄔ谇|元以上。”3月31日，在越秀地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀地產(chǎn)”）業(yè)績(jī)會(huì)上，公司董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期以來(lái)，行業(yè)格局經(jīng)歷大洗牌。早在數(shù)年前，越秀地產(chǎn)便提出“四好”企業(yè)戰(zhàn)略——以“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好團(tuán)隊(duì)、好品牌”為核心指引。

    基于“四好”企業(yè)戰(zhàn)略的長(zhǎng)期沉淀，近年來(lái)，越秀地產(chǎn)在市場(chǎng)波動(dòng)中依然保持穩(wěn)步提升的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2025年，公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額1062.1億元，維持在千億元級(jí)規(guī)模?？硕饠?shù)據(jù)顯示，公司全國(guó)銷(xiāo)售排名升至第9位，較2021年的第37位實(shí)現(xiàn)大幅躍升，連續(xù)3年進(jìn)入行業(yè)前十。

    “四好”戰(zhàn)略提升競(jìng)爭(zhēng)力

    具體來(lái)看，在踐行“四好”企業(yè)戰(zhàn)略的過(guò)程中，越秀地產(chǎn)以“好房子”建設(shè)為戰(zhàn)略抓手，將產(chǎn)品力、交付力和物業(yè)服務(wù)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力。公司打造的“4×4好產(chǎn)品理念”和“4+X”產(chǎn)品系，通過(guò)設(shè)計(jì)施工一體化和“悅智造”體系升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)、效率與客戶(hù)滿(mǎn)意度的同步提升。

    這套體系也為公司推向市場(chǎng)的項(xiàng)目疊加了品牌溢價(jià)，公司全年合同銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)36000元/平方米，同比大幅增長(zhǎng)23%。其中，北京和樾望云、上海翡云悅府兩大標(biāo)桿項(xiàng)目分別實(shí)現(xiàn)95億元、159億元銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售均價(jià)均突破10萬(wàn)元/平方米，形成產(chǎn)品力向品牌認(rèn)可度、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)化的良性循環(huán)。

    在業(yè)績(jī)會(huì)上，公司副董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事朱輝松向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示：“廣州作為公司總部所在城市，率先響應(yīng)和落地‘好房子’的號(hào)召。我們?cè)趶V州的多個(gè)項(xiàng)目，如世界大觀·觀樾、觀樾天湖、江灣潮起、皓悅濱江，結(jié)合‘好房子’標(biāo)準(zhǔn)與改善性設(shè)計(jì)需求，在去年市場(chǎng)普遍承壓的情況下，銷(xiāo)售情況明顯不錯(cuò)，甚至成為區(qū)域銷(xiāo)售冠軍。”

    從節(jié)奏上看，公司投資呈現(xiàn)出較強(qiáng)的前瞻性與紀(jì)律性：上半年在市場(chǎng)高溢價(jià)階段保持克制，重點(diǎn)挖掘結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)；下半年則把握市場(chǎng)回調(diào)窗口精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)，全年拿地平均溢價(jià)率控制在9.3%以?xún)?nèi)，顯著低于行業(yè)頭部房企平均水平，其中超96%布局于北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市。

    這一表現(xiàn)背后，是越秀地產(chǎn)逐步成熟的投研與決策團(tuán)隊(duì)。公司通過(guò)構(gòu)建多維度市場(chǎng)研究機(jī)制，強(qiáng)化投資、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)等多部門(mén)協(xié)同，在拿地前即完成產(chǎn)品規(guī)劃與開(kāi)發(fā)策略，實(shí)現(xiàn)“投資前置”，有效降低開(kāi)發(fā)不確定性，提升項(xiàng)目回報(bào)的確定性。

    除此之外，在“好服務(wù)”方面，公司旗下越秀服務(wù)營(yíng)收平穩(wěn)有增，在管面積增長(zhǎng)至7347萬(wàn)平方米，外拓收繳率提升至94%。

    在業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層提出要打造“一主兩翼”的業(yè)務(wù)組合，在做優(yōu)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鞏固業(yè)績(jī)基本盤(pán)的同時(shí)，進(jìn)一步深化經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，從而穩(wěn)定現(xiàn)金流，提高利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

    多措并舉為盈利修復(fù)鋪路

    除了明確“四好”企業(yè)戰(zhàn)略，越秀地產(chǎn)管理層也在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)了毛利率相關(guān)問(wèn)題。

    數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)2025年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入846.6億元，稅后凈利潤(rùn)17.8億元，同比增長(zhǎng)21.4%。但受行業(yè)波動(dòng)的傳導(dǎo)影響，公司全年毛利率有所下滑。

    “過(guò)去一年，公司的行業(yè)地位、核心城市的排名都得到鞏固和提升，但受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降以及相關(guān)存貨減值撥備等因素影響，整體毛利率有所承壓。”林昭遠(yuǎn)在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言。

    面對(duì)短期壓力，越秀主動(dòng)通過(guò)存量盤(pán)活、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、新盤(pán)布局等多重動(dòng)作，為后續(xù)盈利的修復(fù)提前鋪路。

    其中，存量土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，為未來(lái)毛利率的提升修復(fù)打下了基礎(chǔ)。林昭遠(yuǎn)介紹，針對(duì)存量資產(chǎn)，公司精準(zhǔn)把握政策窗口期，通過(guò)調(diào)規(guī)、轉(zhuǎn)性、換地、轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)等多種方式盤(pán)活存量土地儲(chǔ)備，尤其在杭州、西安、青島、廣州等核心城市，團(tuán)隊(duì)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)突破性進(jìn)展，為存量資產(chǎn)的盤(pán)活提供了可復(fù)制的路徑。經(jīng)過(guò)這一輪優(yōu)化，公司目前1855萬(wàn)平方米的未售土儲(chǔ)中，核心城市占比達(dá)到75%，住宅占比達(dá)到77%。

    而在新增投資端，具備高溢價(jià)能力的新項(xiàng)目也有望為越秀地產(chǎn)帶來(lái)修復(fù)的支撐。“過(guò)去幾年，市場(chǎng)高位階段拿地的老項(xiàng)目集中進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，房企毛利率跌至低位；但近兩年，房企投資相對(duì)謹(jǐn)慎，優(yōu)質(zhì)地塊往往定位清晰、需求扎實(shí)，毛利率普遍能維持在兩位數(shù)水平。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    “我們也期望行業(yè)的調(diào)整能夠盡快得到更好修復(fù)，疊加我們自身的措施，推動(dòng)毛利率盡快回升到合理的位置。”林昭遠(yuǎn)如是說(shuō)。

    值得一提的是，2026年開(kāi)年，越秀集團(tuán)以236億元的總價(jià)，成功摘得廣州馬場(chǎng)地塊，這也是珠江新城最后一塊連片的城市更新寶地，目前該地塊已經(jīng)與SKP完成簽約，將打造以開(kāi)放型城市公共空間為紐帶，串聯(lián)頂奢商業(yè)集群、國(guó)際高端酒店、超甲級(jí)辦公的多元業(yè)態(tài)綜合體。

    有市場(chǎng)人士猜測(cè)，作為越秀集團(tuán)旗下核心的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，越秀地產(chǎn)有望憑借自身的城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，深度參與該項(xiàng)目的打造。若該項(xiàng)目打造為城市更新標(biāo)桿，將進(jìn)一步提升公司在全國(guó)重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)大宗地塊的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

    對(duì)此，林昭遠(yuǎn)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，該項(xiàng)目有關(guān)計(jì)劃總體仍在鋪排中，如果符合上市公司的利益，不排除注入上市公司的可能性，但是具體仍以公司公告為準(zhǔn)。

（編輯 才山丹）