本報記者 張薌逸

    3月16日，自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》（以下簡稱《通知》），進一步優(yōu)化國土空間布局，完善自然資源要素保障政策。

    在城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，《通知》通過統(tǒng)籌存量和增量，推動城市發(fā)展從依賴新增土地向盤活存量空間轉(zhuǎn)型。

    2024年以來，各地已通過專項債收購存量閑置土地等方式，積極盤活存量土地。在3月16日舉行的自然資源部3月份例行新聞發(fā)布會上，自然資源部國土空間用途管制司司長劉彥介紹，2025年，自然資源部積極配合財政部，指導(dǎo)各地發(fā)行地方政府專項債券5400余億元，主要用于收儲存量閑置土地，適配高質(zhì)量發(fā)展需求，更好打造“凈地”“優(yōu)地”。

    《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》提出，“盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施”。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，存量土地盤活將成為中長期主基調(diào)。通過城市更新、閑置土地收購和處置、低效用地再開發(fā)等途徑，可釋放大量可用空間，補充傳統(tǒng)層面的土地供應(yīng)渠道，并促進房地產(chǎn)市場供求平衡、增量存量互通。

    《通知》明確，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

    嚴躍進分析稱，“新增建設(shè)用地”是指通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批等方式，將農(nóng)用地（含耕地、園地、林地等）和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地增量。而房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大多數(shù)來源于存量建設(shè)用地，以及規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)通過招拍掛出讓的土地。這些土地不屬于“新增建設(shè)用地”范疇。當前全國土地供應(yīng)總量普遍下降，市場重心轉(zhuǎn)向盤活存量、消化庫存。在此背景下，新增建設(shè)用地指標更需聚焦國家戰(zhàn)略，無需再大量用于商品房開發(fā)。

    劉彥強調(diào)，這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進企業(yè)“拿好地、建好房”，不斷完善城市功能、提升市民生活品質(zhì)。

    目前，全國土地市場呈現(xiàn)出“縮量提質(zhì)”態(tài)勢。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1月份至2月份，300城各類用地成交規(guī)劃建筑面積為2.37億平方米，同比下降23.7%，整體成交規(guī)模仍處低位。從成交結(jié)構(gòu)及溢價表現(xiàn)來看，一線及核心二線城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度較高，1月份至2月份，一線城市住宅用地成交溢價率達14.2%。

    嚴躍進表示，在“縮量提質(zhì)”基調(diào)下，2026年房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的土地市場供應(yīng)總量預(yù)計繼續(xù)收窄，但供應(yīng)質(zhì)量將提升。各地自然資源部門將更注重推出區(qū)位優(yōu)越、配套成熟、限制條件少的優(yōu)質(zhì)地塊，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

    “《通知》明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，側(cè)重盤活存量，直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極影響，推動房地產(chǎn)向存量提質(zhì)、服務(wù)民生的方向發(fā)展。”中指研究院有關(guān)負責人表示，未來房地產(chǎn)開發(fā)將更依賴存量盤活、城市更新等路徑，企業(yè)應(yīng)積極參與前期更新、存量盤活等工作，更大力度獲取區(qū)位優(yōu)越、配套完善區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源機會。