本報(bào)記者 王麗新 陳瀟

    優(yōu)化保障性住房供給是近年來房地產(chǎn)政策的重要著力點(diǎn)。近期，多個(gè)城市在相關(guān)政策中明確，加大存量閑置物業(yè)改造力度，拓寬保障性租賃住房籌集渠道。其中，商辦物業(yè)改造為保障性租賃住房（以下簡稱“商改保”），被視為兼顧去庫存與穩(wěn)供給的現(xiàn)實(shí)路徑。

    在此過程中，金融機(jī)構(gòu)的參與提供了關(guān)鍵支撐。例如，建設(shè)銀行發(fā)起設(shè)立總規(guī)模300億元的住房租賃基金，重點(diǎn)投向保障性租賃住房領(lǐng)域，在北京、上海等地落地多個(gè)項(xiàng)目，探索以市場化方式參與存量資產(chǎn)改造與運(yùn)營，推動(dòng)保障性租賃住房形成可持續(xù)的商業(yè)模式。

    政策與資金合力之下，存量資產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)“第二次生長”？保障性租賃住房能否在滿足居住需求的同時(shí)實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營？近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走進(jìn)位于北京大興生物醫(yī)藥基地的CCB建融家園，實(shí)地探訪一棟閑置辦公樓如何完成轉(zhuǎn)型蛻變。

    從寫字樓到公寓的蛻變

    傍晚時(shí)分，北京大興生物醫(yī)藥基地逐漸熱鬧起來。寫字樓之間的人流開始匯聚，白領(lǐng)、科研人員陸續(xù)下班，順著主干道步行幾分鐘，一棟燈火通明的建筑映入眼簾。

    這里是CCB建融家園·智匯健康城店——建信住房租賃基金、建信住房服務(wù)（北京）有限責(zé)任公司與清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心（以下簡稱“清華CSC中心”）聯(lián)手合作的首個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，也是建信住租基金在北京落地的第一個(gè)項(xiàng)目。

    走進(jìn)建筑一層，迎面而來的不是傳統(tǒng)辦公樓的前臺(tái)，而是開放的公共空間：一處共享大堂咖啡廳里，有人坐在沙發(fā)上處理工作，工作人員正忙著為租戶準(zhǔn)備熱飲；往里走去，健身房、公共廚房、洗衣烘干室等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，既滿足了租戶的基本生活需求，也為鄰里互動(dòng)提供了溫馨場景。

    很難想象，一年多以前，這里還是一棟閑置多年的毛坯辦公樓。站在公寓窗前向外望去，周邊仍是典型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)景象：產(chǎn)業(yè)集聚、寫字樓林立，但不少樓宇長期處于空置狀態(tài)，大量優(yōu)質(zhì)空間資源被浪費(fèi)。

    負(fù)責(zé)該公寓管理運(yùn)營的團(tuán)隊(duì)是清華CSC中心的落地實(shí)踐平臺(tái)——清筑智享。調(diào)研中，清華CSC中心主任、清筑智享創(chuàng)始人孔鵬向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹，接手項(xiàng)目之初，這就是一棟閑置的毛坯辦公樓。

    彼時(shí)，商改保的相關(guān)政策條件尚未完全明晰，孔鵬團(tuán)隊(duì)決定在既有規(guī)劃框架內(nèi)穩(wěn)步推進(jìn)改造，最大限度利用現(xiàn)有空間條件開展模塊化設(shè)計(jì)，重點(diǎn)打造“上床下桌”多人間宿舍和單人間產(chǎn)品，先行完成辦公功能向居住功能的核心轉(zhuǎn)換。

    從后期運(yùn)營效果來看，這一探索路徑成功經(jīng)受住了市場檢驗(yàn)。項(xiàng)目完成整體改造后，實(shí)現(xiàn)了硬裝、軟裝、家具、家電及智能化系統(tǒng)的一體化交付，不僅有效盤活了長期閑置的辦公資產(chǎn)，更顯著提升了單位面積的使用效率和運(yùn)營回報(bào)，讓閑置空間真正產(chǎn)生了價(jià)值。

    開業(yè)以來，該項(xiàng)目的運(yùn)營成績頗為亮眼。“項(xiàng)目于2024年4月份取得租賃備案并試營業(yè)，6月份正式開業(yè)。截至目前，開業(yè)一年多時(shí)間里，出租率已達(dá)到92.8%，租戶主要是生物醫(yī)藥基地周邊藥企的員工，需求匹配度極高。”CCB建融家園相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，結(jié)合當(dāng)前項(xiàng)目現(xiàn)金流水平，預(yù)計(jì)將如期甚至提前實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，真正實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營。

    孔鵬表示，隨著后續(xù)支持商改保的相關(guān)政策逐步明晰，類似項(xiàng)目在產(chǎn)品形態(tài)、空間利用效率和經(jīng)營模式上仍有較大優(yōu)化空間。

    “商改保”為何能跑通

    回溯項(xiàng)目啟動(dòng)之初，這棟閑置辦公樓并不被市場看好。“地段相對(duì)偏遠(yuǎn)、租金承受力有限、周邊寫字樓空置率較高，潛在競品也不少，這并不是一筆條件優(yōu)越的存量資產(chǎn)。”孔鵬坦言。但也正是這樣一塊不被看好的資產(chǎn)，通過系統(tǒng)化、專業(yè)化的改造與運(yùn)營，成功重塑了資產(chǎn)價(jià)值，印證了“商改保”模式的可行性。

    從改造端來看，項(xiàng)目采用工業(yè)化、模塊化的改造路徑，大幅降低了改造成本和施工周期?？座i介紹，項(xiàng)目初期設(shè)定的改造成本約為2500元/平方米，最終結(jié)算時(shí)降至2300多元/平方米；流程推進(jìn)上，僅用66天就完成了納入保障性住房的相關(guān)手續(xù)，75天實(shí)現(xiàn)整體改造完工，顯著低于行業(yè)平均水平。

    “通過這個(gè)項(xiàng)目，我們真正打通了供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)了成本的有效壓降，同時(shí)建立起一套標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的改造體系。”孔鵬表示，壓降成本的關(guān)鍵在于提升效率，項(xiàng)目采用裝配式施工方式，將結(jié)構(gòu)、裝飾與功能進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，家具、設(shè)備等核心部件大多在工廠預(yù)制完成，再運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場進(jìn)行模塊化組裝。這種方式不僅大幅縮短了施工周期，還降低了現(xiàn)場施工的環(huán)保散味時(shí)間和各類不確定性，實(shí)現(xiàn)了高效、環(huán)保、低成本改造。

    在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目還將改造模塊進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，并與數(shù)字化系統(tǒng)深度融合，為后續(xù)的數(shù)字化運(yùn)營維護(hù)預(yù)留了充足彈性空間。高效改造疊加精準(zhǔn)運(yùn)營，讓CCB建融家園·智匯健康城店成功吸引了大量B端客戶。在多輪競標(biāo)中，項(xiàng)目成功拿下中國醫(yī)學(xué)科學(xué)院藥物研究所、中國食品藥品檢定研究院等機(jī)構(gòu)的員工及學(xué)生宿舍需求。

    “B端客戶的合作門檻其實(shí)更高。”孔鵬表示，這類客戶的核心關(guān)注點(diǎn)并非單純的租金價(jià)格，而是居住的安全可控、責(zé)任劃分的清晰明確，以及管理體系的穩(wěn)定可靠。圍繞這一核心需求，CCB建融家園摒棄了“人力密集型管理”的老路，引入數(shù)字化治理邏輯，每一個(gè)房間都成為接入系統(tǒng)的智能節(jié)點(diǎn)，能耗、使用行為通過云端分析，出現(xiàn)異常才觸發(fā)人工介入。

    對(duì)于數(shù)字化管理的未來前景，孔鵬表示，通過智能化系統(tǒng)管控，不僅能提升管理效率，還能引導(dǎo)租戶形成良好習(xí)慣。例如，為規(guī)范垃圾投放行為，智能化系統(tǒng)可通過自動(dòng)發(fā)放健身房優(yōu)惠券等正向激勵(lì)方式，在不增加管理成本的前提下，減少管理摩擦，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的精細(xì)化治理。

    8只保租房REITs成功發(fā)行

    “商改保”模式能夠跑通，離不開政策面的支持。近年來，多地明確鼓勵(lì)低效商辦空間進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換，增加租賃住房供給。

    更為重要的是，保租房REITs已成為盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)民生需求的核心載體。截至目前，已有8只保租房REITs成功發(fā)行。2025年3月份，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT上市，這也是首只“商改保”REITs，其底層資產(chǎn)中的江月路項(xiàng)目是上海市首批非居住存量閑置商辦改建的租賃住房項(xiàng)目，為存量資產(chǎn)盤活提供了有效借鑒。

    “長期以來，住房租賃資產(chǎn)面臨資金投入多、回報(bào)周期長、收益率偏低等諸多痛點(diǎn)，制約行業(yè)發(fā)展。保租房REITs的落地完善了保租房項(xiàng)目退出機(jī)制，通過資產(chǎn)證券化，打通了‘投融建管退’閉環(huán)，破解了行業(yè)融資難等核心問題。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    孔鵬表示，過去對(duì)保租房項(xiàng)目一直較為謹(jǐn)慎，核心原因在于經(jīng)營模式較“重”，行業(yè)普遍是“短債長投”，用三年期貸款去做十年以上的資產(chǎn)，資金結(jié)構(gòu)天然不匹配，項(xiàng)目壓力大，難以實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在明確REITs作為退出機(jī)制后。正是因?yàn)榻鹑陂]環(huán)的出現(xiàn)，“商改保”這類項(xiàng)目才真正具備了長期生命力。

    “按照現(xiàn)行規(guī)則，保租房項(xiàng)目需三年保持92%以上出租率，方具備申報(bào)REITs條件。這本身就倒逼運(yùn)營方把基本功做好。”孔鵬認(rèn)為，相比于開發(fā)業(yè)務(wù)，這個(gè)行業(yè)需要慢慢經(jīng)營，才能獲得長期的收益。CCB建融家園目前也在籌備REITs的申請(qǐng)。

    談及行業(yè)環(huán)境，孔鵬認(rèn)為，相比于市場一熱就一擁而上、急著做規(guī)模，保租房更需要踏踏實(shí)實(shí)把“0到1”的事情先跑通。

    在孔鵬看來，如果沒有這樣一個(gè)相對(duì)冷靜的環(huán)境，企業(yè)很容易被各種短期機(jī)會(huì)和誘惑牽著走，難以沉下心來打磨產(chǎn)品和模式。只有把這些基礎(chǔ)能力真正跑通，保租房項(xiàng)目才能具備可持續(xù)性。