本報記者 陳瀟

    近期，多地通過國企平臺出手收購二手房的形式，加碼住房“以舊換新”新模式。浙江富陽、上海奉賢，浙江寧波等地，接連推出或落地住房“以舊換新”方案，通過國資信用背書和制度化設(shè)計(jì)，為打通置換鏈條，激活改善型住房需求打開新通道。

    一站式置換

    1月25日，杭州市富陽區(qū)宣布推出房地產(chǎn)“以舊換新”活動，報名時間為2026年1月26日至2月9日。根據(jù)方案，富陽區(qū)屬國企杭州富陽樂居投資運(yùn)營集團(tuán)有限公司（以下簡稱“富陽樂居集團(tuán)”）將在規(guī)定時間內(nèi)，面向社會定向收購200套二手房。

    此次收購對房源條件設(shè)定了明確門檻：二手房需位于富春、鹿山、銀湖三個街道，建成時間在2010年12月31日前，建筑面積不超過144平方米。

    在置換方式上，富陽樂居集團(tuán)采取“抵價券+購房券”的組合模式。換房人可獲得與二手房收購價等值的“以舊換新抵價券”，同時額外獲得一張購房券，面值為抵價券金額的5%，最高不超過10萬元。以一套評估價100萬元的二手房為例，換房人在購買新房時，最高可抵扣105萬元房款。

    這一設(shè)計(jì)并非個案。此前，寧波城建投資集團(tuán)下屬城投置業(yè)已率先啟動商品住房“以舊換新”，首期定量收購舊房500套，覆蓋寧波市六區(qū)；據(jù)當(dāng)?shù)胤抗懿块T發(fā)布的2025年12月份全市住宅成交數(shù)據(jù)，寧波市六區(qū)當(dāng)月共成交新建商品住宅1430套，環(huán)比增幅高達(dá)67%，為全年成交量第二高的月份，僅次于有住房購新配送消費(fèi)券因素加持的3月份。

    上海奉賢區(qū)奉發(fā)集團(tuán)的“以舊換新”首單也已于今年1月份正式簽約，據(jù)悉，奉發(fā)集團(tuán)計(jì)劃收購50套老舊小區(qū)二手房，定向支持購買集團(tuán)旗下新房項(xiàng)目。

    除此之外，江蘇徐州近日由國有平臺——徐州市國盛徐房嚴(yán)選運(yùn)營管理有限公司推出房產(chǎn)“以舊換新”置換服務(wù)。該平臺由兩家市屬國企聯(lián)合組建，旨在搭建規(guī)范、透明的一站式房產(chǎn)置換通道，通過標(biāo)準(zhǔn)化流程銜接存量房與新房市場。

    模式能否復(fù)制推廣？

    “近期各地‘以舊換新’模式的創(chuàng)新之處，在于它超越了此前一些城市僅由房企或中介機(jī)構(gòu)撮合的‘以舊換新’，升級為政府平臺介入、提供信用擔(dān)保和流動性支持的‘官方換房’。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，由國企作為收購主體，一方面大幅降低了交易雙方的違約風(fēng)險，另一方面也縮短了二手房成交與新房購買之間的時間差，顯著提升了換房成功率。“對于改善型家庭而言，‘先賣舊、再買新’的不確定性，是長期存在的心理門檻，而國企兜底的模式正在緩解這一痛點(diǎn)。”

    不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，國企主導(dǎo)的“以舊換新”模式亦存在一定挑戰(zhàn)。

    同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，一方面是資金壓力，對財政和平臺公司的資金調(diào)度能力提出了更高要求；另一方面不同于集中式新建項(xiàng)目，被收購的二手房往往分散在多個小區(qū)，如何通過出租、轉(zhuǎn)保障房或者再出售等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活，考驗(yàn)國企的精細(xì)化運(yùn)營能力。這也成為該模式能否被復(fù)制推廣的關(guān)鍵。

    總體來看，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與過往相比，今年“以舊換新”試點(diǎn)更為活躍，與新房去化，國資運(yùn)營的結(jié)合更為緊密。