本報記者 王麗新

    房地產“蒙眼狂奔”時代已結束，行業(yè)低增速前行，但不意味著所有房企都低速發(fā)展。從盲目擴張到理性發(fā)展，資源型和穩(wěn)健型房企將在未來競爭中搶得先機。

    8月20日晚間，中國奧園（以下或簡稱奧園）交上了2021年期中考試成績單。截至6月30日，中國奧園實現營業(yè)收入325.1億元，同比增長15%；核心凈利潤為28.7億元，核心凈利潤率為8.8%；銀行結余及現金為683.2億元，流動性充足。此外，今年前7個月，中國奧園合同銷售額完成772億元，營銷效果顯現。

    中國奧園管理層表示，中國房地產行業(yè)堅持“房住不炒”的長效機制，房地產企業(yè)的發(fā)展模式由外生擴張轉變?yōu)橛匈|量發(fā)展。上半年奧園成立幸福人居（房地產）與悅康生活（非房業(yè)務）兩大板塊，經營業(yè)績穩(wěn)中有升。

    城市更新加速轉化

    由“增量擴張”轉向“存量更新”，是當下城市高質量發(fā)展的重要途徑，也是打造新一輪城市競爭力的關鍵。在政策支撐下，不少房企開始增加城市更新項目的投資比重，并在內部設立“城更”集團或部門，獨立運作。

    中指研究院調查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽向《證券日報》記者表示，“2021年初以來，房企加速構建與業(yè)務拓展相匹配的組織架構及管理體系，將城市更新作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略布局已成為多數企業(yè)的共識。”

    中指研究院報告顯示，近一年，中標城市更新項目前期服務商以廣州、深圳最多。據不完全統計，廣州、深圳兩地2020年新中標的城市更新項目達上百個，這為房企提供了非常豐厚的土地儲備。而在城市更新領域，中國奧園作為以大灣區(qū)為大本營的房企，相關領域的人才和經驗優(yōu)勢明顯。

    截至6月30日，中國奧園擁有逾70個不同階段的城市更新項目，預計可售貨值約7543億元，其中大灣區(qū)可售資源約7487億元，占比達到99%。今年上半年，中國奧園的城市更新項目轉化速度加快。

    中國管理層預計，2021年至2024年能夠轉化的可售貨值達到2420億元。隨著項目持續(xù)加速轉化，中國奧園未來將實現土儲擴容與利潤水平的雙豐收。

    “在‘兩集中’供地模式開啟之后，房企對城市更新賽道更為重視，畢竟這是一個部分項目會產生60%毛利率的業(yè)務板塊，在行業(yè)毛利率不到25%且逐漸下行的趨勢下，大灣區(qū)本土企業(yè)將率先受益。”地產分析師嚴躍進向記者介紹，這也是房企多元化拿地的重要渠道之一。

    對于未來投資布局，中國奧園方面表示，將繼續(xù)發(fā)揮收并購及城市更新等傳統優(yōu)勢，側重一、二線城市，保持審慎購地。截至6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約5358萬平方米，總貨值約5939億元，計入城市更新項目后的總貨值約13482億元，一、二線城市占比約84%，土儲結構不斷優(yōu)化。

    流動性現金充裕

    為保證充足的流動性，中國奧園上半年一方面加大回款力度，另一方面抓緊融資窗口期，優(yōu)化債務結構。

    回顧2021年上半年，公司憑借精細化管理和區(qū)域深耕，實現銷售、回款、交樓、客戶滿意度等多項指標提升，從組織升級、大運營管控、資金盤活、夯實資訊等多個方面全力推進各項工作，取得預期成績。

    在銷售端，今年前7個月，中國奧園實現771.9億元銷售額，同比增長28%。在全年1500億元銷售目標驅動下，中國奧園上半年主動強化資金管理能力，現金回款率達到87%，充分保持穩(wěn)定性。

    在融資端，中國奧園上半年貫徹審慎的資金管理，提前安排再融資，成功發(fā)行7.38億境外美元債及人民幣18.2億元境內公司債，并獲12家商業(yè)銀行提供三年期境外銀團貸款逾21億港元，完成境外銀團再融資。奧園注重企業(yè)信用，已悉數贖回年內到期的公募境外債。

    截至6月30日，中國奧園授信額度總額約2426億元，其中尚未使用的授信余額為人民幣1283億元，另外手握現金約683億元，流動性充裕。

    展望下半年，中國奧園管理層表示，將繼續(xù)全面加強銷售，緊抓回款，加快交付，提升管理效能。同時，將繼續(xù)降低整體債務規(guī)模，優(yōu)化信貸指標，繼續(xù)發(fā)揮收并購、城市更新等傳統優(yōu)勢，審慎補充優(yōu)質土地儲備。

（編輯 崔漫 上官夢露）