■本報記者 王麗新

    當市場進入深度調(diào)整期時，管理過于粗放、難以控制擴張欲望的隱憂便會浮出水面。過去半年多，更快感知一線營銷戰(zhàn)場壓力的房企，都率先進行了戰(zhàn)略調(diào)整，縮編裁員、謹慎投資，加快資產(chǎn)變現(xiàn)等過冬術重現(xiàn)市場。

    畢竟，在“構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”和“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)市場將告別高增長高盈利的時代，增速趨緩、存量加大、盈利降低、行業(yè)集中度提升、淘汰加速將會成為市場常態(tài)，房價天花板壓頂，房企高管們年尾思考的都是2019年該如何“謀篇布局”。

    “2019年，遠洋集團還是會聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，爭取規(guī)模再上新臺階。多元化輔業(yè)則是協(xié)同業(yè)務，圍繞住宅主業(yè)發(fā)展，走精細化的高質(zhì)量發(fā)展道路。”近日，遠洋集團管理層接受《證券日報》記者采訪時透露，精細化管理的重要一步，是回到企業(yè)運營管理的本質(zhì)，加強全面預算管理，從財務效果的角度去發(fā)現(xiàn)影響運營質(zhì)量和效率的問題，帶動整體經(jīng)營管理向著更務實、更有效的方向改進。

    加強全面預算管理

    全面預算管理，一般在房地產(chǎn)領域，難以真正全面落實是通病，提概念多于實際執(zhí)行。“遠洋希望借助市場調(diào)整波動期，將全面預算管理等工作做實。”上述遠洋集團管理層向《證券日報》記者表示，過去，行業(yè)中的很多企業(yè)管理問題都被這個蓬勃的市場給“消化”掉了，但未來房價天花板已經(jīng)可見，因此今年遠洋將圍繞幾個事業(yè)部為主體，把運營管理夯實做細，內(nèi)部叫做“精耕細作”。

    據(jù)《證券日報》記者獲悉，目前遠洋集團下設九大事業(yè)部，加上七個職能中心。九大事業(yè)部中有四個是住宅開發(fā)事業(yè)部，分別為華東、華南、北方和城市開發(fā)事業(yè)部，各開發(fā)事業(yè)部的年銷售額基本構成了遠洋集團的主業(yè)發(fā)展規(guī)模。商業(yè)方面有寫字樓事業(yè)部和商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，再加上產(chǎn)品營造事業(yè)部、客戶服務業(yè)事業(yè)部和資本運營事業(yè)部，一共九個。其中，城市開發(fā)事業(yè)部在全國范圍內(nèi)有潛力的二、三線城市尋找投資機會。

    “2019年‘精耕細作’，就是圍繞著幾個核心事業(yè)部，進一步落實全面預算管理和要求，九大事業(yè)部每個都類似于一個獨立的小公司，要把各自的賬算清楚、算明白。然后，集團總部職能中心去做決策支持和管控等工作，核心是往下放，權責利益對等。”上述人士表示，每個事業(yè)部的盈利、負債都有自己的指標，事業(yè)部若是要投項目，則需要告訴集團能賺多少錢，對應事業(yè)部的報表是否可以支撐去做這筆投資——“量入為出，過緊日子”。

    就目前來看，遠洋集團下一步投資布局是在已有布局的五大核心城市群繼續(xù)深耕。京津兩地由于去年新增600億元－700億元貨值，今年將會稍微放緩布局腳步，以此在增量市場上優(yōu)化布局。

    加快釋放資產(chǎn)變現(xiàn)

    “精耕細作”的另一面，體現(xiàn)在利用資產(chǎn)管理邏輯，加快資產(chǎn)變現(xiàn)速度，讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)起來。

    以遠洋集團的不動產(chǎn)業(yè)務為例，規(guī)模估值約達500億元，這部分資產(chǎn)價值目前還沒完全釋放出資金，但已經(jīng)初步形成了“投融管退”的閉環(huán)發(fā)展模式。

    “我們通過自己的’投融管退’閉環(huán)支撐再發(fā)展，集團不再額外投入過多資源。”上述人士透露，利用房地產(chǎn)基金模式，將基金份額賣出去60%－70%，再對自留資產(chǎn)權益部分進行實時管控。通過這種模式，相當于釋放出來60%－70%的資金，再拿這部分資金去做管理規(guī)模的增量，未來養(yǎng)老板塊也會考慮以這種模式發(fā)展。

    值得關注的是，遠洋2018年也將經(jīng)營不錯的三個商業(yè)物業(yè)項目進行打包，發(fā)行REITs產(chǎn)品募資32億元，相較于傳統(tǒng)信貸工具，這筆交易有效提升循環(huán)投資效率，獲得增值收益的同時，還拓展了公司的融資渠道。

    對此，有分析人士稱，過去遠洋收購過一些資產(chǎn)包，包括中銀資產(chǎn)包等，部分物業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)重新改造運營后出讓，項目投資回報率很高。總體來看，對于住宅增量市場，遠洋正在加快回款速度，守住已布局城市向二線城市重倉；在寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)方面，轉(zhuǎn)讓部分權益去杠桿，降低財務成本，讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)起來，輕資產(chǎn)化的同時，小股持有資產(chǎn)權益，增加在管資產(chǎn)規(guī)模。2019年，遠洋的經(jīng)營邏輯是，重投板塊加快規(guī)模擴張，可輕資產(chǎn)化資產(chǎn)憑借各種金融手段加快變現(xiàn)，同時梳理多元協(xié)同業(yè)務，支撐主業(yè)發(fā)展。