本報記者 昌校宇

    4月24日，首批4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式獲得中國證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，這距離商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點啟動尚不足5個月。

    中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明在接受《證券日報》記者采訪時表示：“從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)不動產(chǎn)與REITs之間具有高度適配性，在酒店、商業(yè)辦公樓、商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)中占據(jù)較高的市場比例。我國公募REITs市場以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)拉開序幕，并基于實踐經(jīng)驗逐步拓展資產(chǎn)范圍至商業(yè)不動產(chǎn)，標(biāo)志著市場正朝著更高質(zhì)量的方向發(fā)展。”

    底層資產(chǎn)涵蓋成熟商業(yè)業(yè)態(tài)

    此次獲批的4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs分別為中金唯品會商業(yè)不動產(chǎn)REIT、中信建投首農(nóng)食品集團商業(yè)不動產(chǎn)REIT、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn)REIT和國泰海通砂之船商業(yè)不動產(chǎn)REIT。上述4只產(chǎn)品于今年1月下旬至2月中旬陸續(xù)上報，4月24日集中獲批，顯示出審核注冊相關(guān)工作的高效順暢。

    此外，4只REITs的參與主體匯聚地方國有龍頭企業(yè)、行業(yè)內(nèi)頭部民營企業(yè)等，底層資產(chǎn)涵蓋商業(yè)零售、辦公等成熟商業(yè)業(yè)態(tài)，分布于北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市的核心區(qū)域，具備良好的市場代表性與示范效應(yīng)。

    中金唯品會商業(yè)不動產(chǎn)REIT的底層資產(chǎn)為鄭州杉杉奧特萊斯項目及哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，均為所在省份銷售額及坪效排名第一的奧特萊斯項目，出租率均保持在99%以上。國泰海通砂之船商業(yè)不動產(chǎn)REIT底層資產(chǎn)為砂之船（西安）奧特萊斯，為西北區(qū)域銷售額排名第一的奧特萊斯項目。

    中信建投首農(nóng)食品集團商業(yè)不動產(chǎn)REIT的底層資產(chǎn)為首農(nóng)食品集團旗下的優(yōu)質(zhì)購物中心——龍德廣場項目。截至2025年末，龍德廣場出租率穩(wěn)定在98%以上，現(xiàn)金流充裕且運營成熟。首農(nóng)食品集團方面表示，中信建投首農(nóng)食品集團商業(yè)不動產(chǎn)REIT的獲批，不僅為首都存量商業(yè)資產(chǎn)的證券化開辟了全新路徑，也為北京城市更新背景下資金的高效循環(huán)探索出切實可行的方案。

    匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn)REIT原始權(quán)益人為上海地產(chǎn)集團旗下世博發(fā)展集團，底層資產(chǎn)為位于上海市黃浦區(qū)的鼎保大廈、鼎博大廈。截至2025年末，兩座大廈均已進入成熟穩(wěn)定運營期，出租率高，重要租戶租約期限長，現(xiàn)金流可預(yù)期。據(jù)悉，上海地產(chǎn)集團存量商業(yè)、辦公、酒店類資產(chǎn)近300萬平方米，雄厚的資產(chǎn)儲備不僅為REITs提供了優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，更為該產(chǎn)品長期擴募及資產(chǎn)組合優(yōu)化奠定了堅實基礎(chǔ)。

    匯添富基金相關(guān)人士對《證券日報》記者表示：“匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn)REIT的獲批，既豐富了國內(nèi)公募REITs市場的投資品類，也為上海核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的資本化運作提供了借鑒。”

    補齊“最后一塊拼圖”

    2025年底，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，并出臺《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》。滬深交易所同步修訂發(fā)布公募REITs業(yè)務(wù)規(guī)則，護航REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。除上述獲批項目外，截至目前，全市場已受理17只商業(yè)不動產(chǎn)REITs。

    對此，匯添富基金相關(guān)人士認(rèn)為，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點落地，標(biāo)志著公募REITs市場完成了從基礎(chǔ)設(shè)施到商業(yè)不動產(chǎn)的“最后一塊拼圖”，為盤活萬億元級商業(yè)存量資產(chǎn)打通了資本閉環(huán)。這一創(chuàng)新工具正推動房地產(chǎn)行業(yè)向“投—融—建—管—退”的資產(chǎn)精細(xì)化運營管理模式轉(zhuǎn)變，同時拓寬權(quán)益融資渠道，助力防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。

    在明明看來，我國公募REITs市場向商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域邁出堅實一步，具有多重意義：一是充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)的作用，助力房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級；二是豐富我國REITs市場的資產(chǎn)種類，匹配不同風(fēng)險偏好投資者的另類投資需求，進一步推動REITs市場擴容；三是從中長期看，商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場發(fā)展壯大后有望與大宗交易市場形成聯(lián)動，為商業(yè)不動產(chǎn)價值提供合理有效的“錨”。