本報訊 （記者劉釗）近日，南方順豐倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（基金代碼：180305，以下簡稱“南方順豐物流REIT”）發(fā)布2025年年度報告。作為深圳市首單由民間投資發(fā)起的倉儲物流公募REITs，該基金于2025年3月27日設立、4月21日在深交所上市，本次年報為其上市首年運營情況。

    在物流地產市場處于結構性調整、區(qū)域表現(xiàn)分化的背景下，南方順豐物流REIT保持平穩(wěn)運營，主要依托其核心樞紐資產與順豐生態(tài)形成的基礎優(yōu)勢。報告期內，南方順豐物流REIT實現(xiàn)營業(yè)總收入1.87億元，EBITDA1.27億元，可供分配金額達1.24億元。其中，可供分配金額完成度達107.75%，現(xiàn)金流狀況穩(wěn)定。

    目前，物流地產市場正從增量開發(fā)向存量精耕轉型。根據(jù)國家郵政局數(shù)據(jù)，2025年全國快遞業(yè)務量累計完成1989.5億件，同比增長13.6%；快遞業(yè)務收入累計完成1.5萬億元，同比增長6.5%?？爝f物流行業(yè)穩(wěn)健增長，為倉儲物流資產需求提供宏觀支撐。

    行業(yè)增長動力正從總量擴張向結構升級轉型，冷鏈物流、智慧園區(qū)等憑借較高的進入壁壘與穩(wěn)定現(xiàn)金流，成為行業(yè)調整中的重要方向，推動倉儲物流行業(yè)優(yōu)化升級。

    全球知名房地產咨詢機構世邦魏理仕（CBRE）在其發(fā)布的行業(yè)研報《2026年中國房地產市場展望》中表示，2025年全國高標倉凈吸納量同比增長近40%，首次突破1000萬平方米。預計2026年凈吸納量將回落20%至800萬平方米，新增供應同比小幅下降3.3%至880萬平方米。到2026年底，全國高標倉平均空置率或將下降0.7個百分點至17.9%，成都、重慶、武漢、寧波、昆山、青島等城市空置率處于個位數(shù)水平。

    隨著新增供應下降，華東、華北多數(shù)區(qū)域租金跌幅收窄，武漢、重慶、成都、青島等地租金有望企穩(wěn)回升。

    南方順豐物流REIT持有三處核心樞紐資產，分別位于深圳寶安區(qū)、武漢東西湖區(qū)、合肥蜀山區(qū)。截至2025年末，可租賃總面積46.52萬平方米，已出租面積44.62萬平方米，整體出租率95.91%，租金收繳率99.16%，運營狀態(tài)穩(wěn)定。

    2026年為倉儲物流公募REITs估值邏輯重構的關鍵階段。世邦魏理仕（CBRE）表示，中國高標倉正處于新一輪周期，2026年—2027年市場逐步筑底，為后續(xù)租金反彈奠定基礎。

    世邦魏理仕（CBRE）研報判斷，2028年左右高標倉租金有望迎來周期性回升，南方順豐物流REIT核心資產處于行業(yè)周期筑底階段，出租率與租金具備一定支撐。

    當前倉儲物流資產逐步向電商快遞專用、保稅口岸、專業(yè)醫(yī)藥等多元業(yè)態(tài)發(fā)展，南方順豐物流REIT底層資產以快遞分撥中心為主、倉儲為輔，資產專用性較強、租戶遷移成本較高，與快遞網(wǎng)絡綁定程度較深，需求剛性較強。

    從運營結構看，項目租戶以快遞快運、綜合物流及供應鏈相關業(yè)態(tài)為主，與項目定位匹配度較高，租戶穩(wěn)定性較強，可為基金提供相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐。

    在全國倉儲物流市場結構分化背景下，高出租率、現(xiàn)金流穩(wěn)定、區(qū)位較優(yōu)的倉儲物流REITs具備價值修復基礎。南方順豐物流REIT上市首年運營表現(xiàn)平穩(wěn)，業(yè)績兌現(xiàn)度較高，長期運營具備相應支撐。

（編輯 郭之宸）