保租房REITs擴募進程正在加速。12月16日，華夏基金華潤有巢REIT（508077）發(fā)布擴募發(fā)售情況報告書，宣告其首次擴募成功完成。作為境內首單由市場化機構運營、第二單完成擴募的保租房REITs，其成功擴募，既是對保租房資產(chǎn)運營價值的認可，也是公募REITs市場市場化改革的重要突破，有望推動更多優(yōu)質保租房資產(chǎn)通過擴募進入資本市場，為租購并舉住房制度建設和公募REITs市場高質量發(fā)展提供雙重助力。

    根據(jù)公告，華夏基金華潤有巢REIT本次擴募采用向原持有人配售的方式，在制度設計上體現(xiàn)出對原持有人的優(yōu)先考慮。擴募份額認購價格2.53元/份，可配售份額數(shù)量4.5億份，于12月8日至12日發(fā)售。發(fā)售獲原持有人積極響應，認購比例達99.51%，最終募集資金總額約11.329億元（不含認購費用和募集期利息）。此次擴募所募資金在扣除相關預留費用后，將全部用于購入位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項目。此次擴募后，基金規(guī)模將突破23億元，同時底層資產(chǎn)覆蓋上海三大核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

    公開資料顯示，有巢馬橋項目于2023年3月份正式開業(yè)，坐落于上海馬橋人工智能創(chuàng)新試驗區(qū)內，毗鄰大零號灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)、閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等多個產(chǎn)業(yè)集群，周邊產(chǎn)業(yè)人口密集，住房租賃需求旺盛，是上海市保障性租賃住房示范項目，具備顯著的區(qū)位優(yōu)勢與運營潛力。截至2025年6月末，項目出租率達96%，展現(xiàn)出強勁的運營韌性。

    華夏基金華潤有巢REIT自2022年12月份上市以來，始終以“投融管退”全鏈條閉環(huán)模式探索保租房資產(chǎn)證券化路徑，通過精細化運營（如智能管理系統(tǒng)、租戶服務升級）實現(xiàn)高出租率與高收繳率。截至2025年11月底，基金成立以來已累計向持有人進行9次收益分配，累計分紅金額超1.54億元。展現(xiàn)了在市場化主體的高效管理能力下，穩(wěn)健的現(xiàn)金流生產(chǎn)與分派能力。

    華夏基金華潤有巢REIT的擴募成功，不僅驗證了市場化主體在保租房領域的運營能力，更彰顯了公募REITs作為金融工具服務實體經(jīng)濟、促進共同富裕的獨特價值。我國住房租賃市場擁有2.6億租賃人口的龐大基本盤，其中新市民、青年人達近2億人，保租房作為解決該群體住房需求的核心載體，亟需金融工具支持其實現(xiàn)可持續(xù)運營。華夏基金華潤有巢REIT通過擴募引入優(yōu)質資產(chǎn)，一方面通過公募REITs平臺實現(xiàn)了保租房資產(chǎn)的高效盤活，為原始權益人回籠資金，可進一步投入新的保租房項目建設，形成“建設-運營-資本化退出-再投資”的良性循環(huán)；另一方面，高出租率、高分派率的資產(chǎn)注入，印證了市場化運作保租房項目的投資價值，將吸引更多社會資本參與保租房領域，緩解行業(yè)資金壓力。

    業(yè)內人士表示，擴募如同為保租房資產(chǎn)“蓄水池”注入活水，能持續(xù)維系資產(chǎn)收益率穩(wěn)定性。隨著《住房租賃條例》的正式施行以及商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的推進，保租房REITs的擴募空間將持續(xù)拓寬。此次華夏基金華潤有巢REIT的成功擴募案例將為行業(yè)提供可復制的資產(chǎn)運作經(jīng)驗，為保租房市場的高質量發(fā)展注入強勁動力。

    對公募REITs市場而言，此次擴募進一步完善了市場化運作機制，推動市場從“首發(fā)為主”向“首發(fā)+擴募”并行階段深度邁進。截至2025年11月底，全市場已成立78只公募REITs，合計規(guī)模超2000億元，但市場化擴募機制的成熟度仍需優(yōu)質案例支撐。華夏基金華潤有巢REIT作為首單由市場化機構運作的保租房REITs，其向原持有人配售的發(fā)售模式、嚴格的優(yōu)質資產(chǎn)篩選標準以及清晰的收益提升邏輯，為后續(xù)同類產(chǎn)品提供了范本。業(yè)內分析人士指出，在低利率、“資產(chǎn)荒”延續(xù)的環(huán)境中，保租房REITs作為優(yōu)質配置型資產(chǎn)料將受到各機構的持續(xù)青睞。

    （CIS）