本報記者 張薌逸

    高質(zhì)量開展城市更新是推進現(xiàn)代化人民城市建設的重要抓手，也是2026年各地住建工作的重點發(fā)力方向。2026年，30個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）在地方政府工作報告中強調(diào)城市更新。

    同時，今年以來，已有多地發(fā)布相關政策舉措，完善保障措施，健全工作機制，扎實推進城市更新行動。

    3月1日，深圳市住房和建設局、深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），強化政府主動作為，統(tǒng)籌各方力量，破解難點堵點，積極穩(wěn)妥推進深圳城市更新項目加快實施，持續(xù)拉動房地產(chǎn)有效投資。

    中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅對《證券日報》記者表示，《通知》通過合理核定土地移交率、優(yōu)化保障性住房配建要求、允許“清調(diào)供”項目局部調(diào)整規(guī)劃、統(tǒng)籌各方力量推動項目實施，整體降低開發(fā)門檻與成本、提速項目落地，在守住公共利益底線的同時為城市更新注入新動力，助力深圳城市更新和樓市平穩(wěn)發(fā)展。

    《通知》提出，運用“清調(diào)供”手段盤活的城市更新項目局部調(diào)整規(guī)劃部分按照本通知執(zhí)行，并應符合《住宅項目規(guī)范》相關要求，其中土地移交率按照城市更新單元整體予以核算；未調(diào)整部分按已批城市更新單元規(guī)劃執(zhí)行。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，通過“清調(diào)供”，能夠盤活停滯項目，讓城市更新提速。具體而言，首先是對于因產(chǎn)權(quán)復雜、手續(xù)不全或長期閑置而無法推進的城市更新項目，清理歷史遺留問題與低效用地；其次是對于原本已立項，但因市場變化、規(guī)劃不合理或原實施主體無力開發(fā)而陷入僵局的項目，調(diào)整規(guī)劃指標與實施主體；最后是創(chuàng)新供應方式與加快供地，解決“最后一公里”的落地問題，確保存量資源能轉(zhuǎn)化為實際住房或產(chǎn)業(yè)空間。

    在優(yōu)化保障性住房配建要求方面，《通知》明確，已完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項目按原規(guī)定執(zhí)行保障性住房配建要求。未完成規(guī)劃審批的城市更新項目，取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區(qū)政府、前海管理局應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統(tǒng)籌落實保障性住房建設籌集要求。

    “《通知》向市場釋放了明確信號，即以后舊改項目中的保障性住房，不再是單一的開發(fā)商配建模式，而更多的是通過存量盤活，政府統(tǒng)籌。”李宇嘉表示，這有利于降低城市更新成本，提振開發(fā)商參與城市更新的積極性。通過盤活存量實現(xiàn)去庫存、穩(wěn)樓市，也為城市更新推進創(chuàng)造平穩(wěn)的預期環(huán)境。

    2025年末召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議將“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”列為著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的重點。

    多地將存量盤活作為城市更新的重點，制定相應保障措施。安徽省于2月初召開的全省高質(zhì)量推進城市更新深化城市功能品質(zhì)活力提升工作推進會強調(diào)，“聚焦城市更新內(nèi)容、更新方式、資金來源、治理提升及存量盤活等重點，突出需求導向科學編制規(guī)劃，構(gòu)建多元主體參與的可持續(xù)投融資體系”。

    河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳近期起草并公開征求意見的《河南省城市更新條例（征求意見稿）》提出，省、市人民政府自然資源主管部門應當會同住房城鄉(xiāng)建設主管部門，制定完善城市更新項目土地用途調(diào)整、存量用地整合及混合利用、既有建筑功能轉(zhuǎn)換等政策措施，支持存量用地盤活利用和存量建筑功能轉(zhuǎn)換。

    談及2026年各地城市更新保障措施的完善方向，李宇嘉建議，各地應保持更新規(guī)劃、控制性規(guī)劃、片區(qū)策劃等規(guī)劃的一致性，推進片區(qū)綜合改造，通過片區(qū)價值提升實現(xiàn)資金總平衡，從而提振市場參與的積極性。對于綜合整治、拆整結(jié)合的項目，要統(tǒng)籌應用好各類資金，以項目為單位，做好提前儲備和申報。此外，各地也應加快落實2025年中央經(jīng)濟工作會議明確提出的“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”要求，著力推進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，為市場主體參與城市更新創(chuàng)造良好的預期環(huán)境。