本報記者 李春蓮 見習記者 李昱丞

    在地產行業(yè)下行的一年里，物業(yè)管理行業(yè)傳遞了積極信號。截至4月13日，除恒大物業(yè)、彩生活等少數(shù)公司緩發(fā)財報外，已有52家上市物企公布2021年全年業(yè)績?！蹲C券日報》記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，52家上市物企（含50家港股上市公司和2家A股上市公司）去年全部實現(xiàn)營收同比增長，逾八成實現(xiàn)歸母凈利潤正增長。

    IPG中國首席經濟學家柏文喜接受《證券日報》記者采訪時表示：“物業(yè)公司去年實現(xiàn)營收與業(yè)績雙指標高速增長，與房地產板塊形成了非常明顯的對比。這實際上與兩者的行業(yè)特征有關，物業(yè)板塊具有較強的抗周期性。”

    在“規(guī)模為王”的思維下，上市物企在2021年加快了收并購的步伐，在管面積進一步擴張。不過在規(guī)模膨脹背后，物業(yè)公司也不得不面臨資產結構承壓、盈利質量下滑等擴表后遺癥。

    營收利潤雙增

    頭部上市物企強者愈強

    整體來看，52家上市物企2021年共實現(xiàn)營收1789.60億元，平均每家營收34.42億元。其中，有5家上市物企營業(yè)收入超過百億，營收最高的碧桂園服務去年全年營收達到288.43億元，逼近300億元大關，雅生活服務、綠城服務、保利物業(yè)和招商積余位居其后，去年營收在100億元-200億元區(qū)間。

    2021年上市物企營收位于前10位、前20位和前30位的門檻分別約為60億元、22億元和13億元。相比之下，2020年上市物企營收前10位、前20位和前30位的門檻分別約為46億元、18億元和11億元，2021年上市物企各梯隊的營收規(guī)模明顯抬升。

    合景悠活是去年營收增速最快的上市物企，同比增速達到114.57%；德商產投服務和碧桂園服務分別以98.01%和84.89%的營收同比增速位居第二、第三。52家上市物企2021年全部實現(xiàn)營收正增長，平均營收增速達到42.89%，平均增速較2020年提升約8個百分點。

    營收高增主要來自在管面積的增加。碧桂園服務就表示，增長主要由于集團物業(yè)管理服務的收費管理面積的增加與小區(qū)增值服務、城市服務及商業(yè)運營服務業(yè)務收入的綜合上升導致。合景悠活也解釋稱，營收增長主要是集團采取積極策略進行對外拓展及收并購，以致在管總建筑面積大幅增加。

    “2021年物業(yè)公司延續(xù)了增長的態(tài)勢，證明了行業(yè)處于集中度上升階段，依然存在非常大的發(fā)展空間。”中國房地產數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向《證券日報》記者表示。

    從業(yè)績來看，碧桂園服務2021年以40.33億元的歸母凈利潤摘得“利潤王”，此外雅生活服務、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務、世茂服務和金科服務2021年歸母凈利潤超過10億元。52家上市物企合計賺231.50億元，平均每家公司盈利4.45億元。

    有43家上市物企2021年歸母凈利潤為正且實現(xiàn)同比增長，占比超過八成。增速最快的企業(yè)包括國銳地產、華發(fā)物業(yè)服務、金茂服務等，同比增速超130%，融創(chuàng)服務、華潤萬象生活和合景悠活歸母凈利同比增速超過100%，這52家上市物企增速中值為44.57%。

    值得一提的是，規(guī)模越大的房企業(yè)績增速也越快，契合了外界對物業(yè)行業(yè)馬太效應凸顯、強者恒強的印象。數(shù)據(jù)顯示，營收排名前10位的上市物企去年營收平均增長49.78%，業(yè)績平均增長54.18%，明顯快于行業(yè)平均。

    柏文喜認為，排名前10位的上市物企發(fā)展速度更快，這一方面是規(guī)模效應的體現(xiàn)，另一方面也是行業(yè)集中度正在不斷提高的結果。

    盈利質量待改進

    上市物企或需增肌減重

    地產向左，物業(yè)向右。近年來，上市物業(yè)公司頻頻開疆拓土，在規(guī)模上高歌猛進?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，完整披露2019年至2021年在管面積的47家上市物企，其在管面積總值已由24.80億平方米增長至52.59億平方米，在管面積均值由5276.53萬平方米增長至1.12億平方米，復合增長率45.62%。

    反映在上市物企的資產負債表上，截至2021年末，52家披露2021年財報的上市物企總資產達到約2970.88億元，較2020年末增長約38.36%，擴張態(tài)勢明顯。

    不過在“硬幣”的另一面，規(guī)模的狂飆也給上市物企資產結構帶來一定壓力。以應收賬款為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，52家上市物企應收款項達到670.69億元，較2020年末激增82%；占資產之比達到22.58%，較2020年末提升約5.41個百分點。

    應收賬款大幅增加一定程度上削弱了上市物企靚麗的盈利表現(xiàn)。不僅如此，從多個指標看，上市物企的盈利質量均有待改進。例如52家上市物企去年平均毛利率較2020年小幅下滑0.68個百分點，28家上市物企去年毛利率同比下降，占比超過一半；就ROE而言，52家上市物企2021年ROE中值為17.88%，較2020年下降了約3.02個百分點；從現(xiàn)金流表現(xiàn)看，5家公布現(xiàn)金流狀況的上市物企，2021年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額均同比下降。

    “物業(yè)公司2021年盈利質量有所下滑，與其對關聯(lián)房企的業(yè)務依賴度較高有關。關聯(lián)房企的流動性出現(xiàn)了普遍困難，傳導到物業(yè)公司，就會造成物業(yè)公司應收賬款的快速增長以及ROE的下降。”柏文喜表示。

    “對于物業(yè)公司而言，保安、保潔等基礎服務相對剛性，很難增長，有賴于規(guī)模的有效擴張。”陳晟表示，上市物企增強盈利能力需要業(yè)務范圍的擴張，同時增加附加服務，特別是通過科技賦能社區(qū)服務來提高效率，打開盈利的想象空間。

    柏文喜認為，開拓第三方市場以減輕對關聯(lián)房企的業(yè)務依賴，提升自身獨立發(fā)展能力和創(chuàng)新收入來源，是上市物業(yè)公司提升盈利能力的應有之道。

    2022年，上市物業(yè)公司無疑面臨新的挑戰(zhàn)。行業(yè)集中度快速提升背景下，擴規(guī)模勢在必行，但與此同時，達到一定體量之后如何整合資源、增肌減重也值得思考，投后管理或將提上議程。中信證券研報指出，2022年是考驗投后整合的一年，強并購公司有望停下腳步，梳理旗下品牌和團隊。

（編輯 上官夢露）