中國房地產市場經歷2015-2018年的這輪“大牛市”后，是否還有上升和投資的空間？圍繞3月份以來的“小陽春”“土地熱”，民間和業(yè)內爭議不斷。

    而在專業(yè)的房地產金融機構、不動產基金人士看來，答案顯而易見：具備資產管理及項目運營能力的基金管理人正在積極布局中國房地產。

    近日，平安不動產發(fā)布的財報顯示，2018年，平安不動產歸屬于母公司所有者的凈利潤同比增長153.2%，歸屬于母公司所有者權益增長16.8%，總資產增長29.0%，資產管理規(guī)模超3400億元，同比增長17.0%；整體實現跨越式增長。

    憑借金融+地產雙專業(yè)團隊，平安不動產聚焦募、投、管、退全流程，并持續(xù)夯實全價值鏈投資、全過程金融產品設計及全方位風險控制三大核心能力，構筑起了自己的“護城河”。

    房地產基金3.0

    從絕對回報、相對回報等角度觀察，國內房地產投資收益仍然可觀。2018年，A股上市的房地產公司平均ROE達到10.3%，凈利潤增速為20.8%，盈利能力及成長性均遠高于其他行業(yè)，房地產行業(yè)在大類行業(yè)中的ROE水平排名TOP2。

    2019年，在利率下行背景下，相對于債券等固定收益資產，商業(yè)型、長租型等持有型不動產能提供更優(yōu)越、更穩(wěn)定的現金收益。

    平安不動產認為，得益于中國新城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展，結構化行情下，一二線城市的剛需、剛改類開發(fā)投資市場，股權投資的回報也仍然比較豐厚。

    在我國，房地產開發(fā)領域的投資從來都是開發(fā)商主導，而從國際經驗看，“資本+開發(fā)商”模式是成熟國家地產開發(fā)的主流模式，基金是房地產市場的主導者，比如著名的美國黑石。

    不動產基金則是機構投資人重要的配置方向，美國、加拿大、歐洲和澳洲的養(yǎng)老基金平均有75%會進行不動產投資，配置比例部分在組合的20%左右，其中81%的房地產投資交由專業(yè)的GP管理。

    隨著國內開發(fā)商在2012年由萬科領銜開始轉型城市運營商，開發(fā)+運營的模式必然也要求其進行金融進化，房企+基金模式油然而生。

    另一方面，我國金融政策也正在深刻變革，房地產金融將邁入3.0時代，國內的地產基金行業(yè)也將回歸本源，由基金管理人做資產管理，深度參與“募投管退”全流程，在房地產產業(yè)鏈中扮演核心角色；機構投資人選擇專業(yè)的不動產基金做資產配置也將是大勢所趨。

    平安不動產基金事業(yè)部總經理何學軍認為，對標發(fā)達國家的經濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化率及人口等因素，中國地產基金市場的潛力更大。投資人固有的思維和配置方式會發(fā)生轉變，通過持有不動產基金來配置不動產類資產將成為潮流。

    “平安不動產以金融優(yōu)勢助力行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還從項目開發(fā)、運營角度協(xié)助開發(fā)商整合產業(yè)鏈上下游的資源，同股同權投資，共擔風險，共享收益。”何學軍介紹說。

    目前，基金投資專注于一線和二線城市的核心區(qū)域，全面覆蓋京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝城市群的核心城市，儲備投資資源已囊括開發(fā)投資、商業(yè)地產、產業(yè)發(fā)展及長租公寓等多個板塊。

    2019年，隨著行業(yè)監(jiān)管的收緊及地產行業(yè)集中度的進一步提升，地產基金也會呈現出向頭部集中的趨勢。平安不動產基金基于對行業(yè)周期的把握，除了獲取優(yōu)質的一二線城市剛需剛改類快周轉項目以外，還將著力挖掘一線及準一線城市核心商圈長租公寓、寫字樓的價值洼地。

    全價值鏈金融

    作為中國平安旗下專業(yè)的不動產投資及資產管理平臺，與絕大多數或者前一、二代的房地產基金不同，平安不動產具有全價值鏈投資能力、可設計全過程金融產品，深入挖掘房地產全產業(yè)鏈價值；公司擅長將業(yè)務周期長短組合，股債權形式靈活配置，從而實現多樣化金融產品布局。

    平安不動產官網信息顯示，其業(yè)務涵蓋商業(yè)地產、開發(fā)投資、產業(yè)發(fā)展、長租公寓、金融產品、策略投資等領域。

    公開資料顯示，在開發(fā)投資領域，平安不動產已與招商、金地、萬科、世茂、華潤等知名房企緊密合作，在多個開發(fā)項目中進行股權投資。

    4月25日，平安不動產與旭輝集團正式啟動住房租賃領域的戰(zhàn)略合作，并就首個長租公寓合作項目簽訂協(xié)議。

    根據協(xié)議，雙方的住房租賃戰(zhàn)略合作將涵蓋一線城市和部分強二線城市長租公寓項目的投資收購、工程改造、運營管理、資產證券化產品的發(fā)行及退出等，平安不動產主要提供資金運作、資產證券化等一攬子金融解決方案。

    未來三年內，雙方將共同在北上廣深及多個強二線城市布局長租公寓項目。

    這只是平安不動產涉足長租公寓的一個案例。平安不動產自2017年底開始布局長租公寓業(yè)務領域，并提出“重資產+中資產+輕資產”的發(fā)展模式。

    未來十年內，平安不動產計劃發(fā)展200萬間、總面積約8000萬平方米的長租公寓，長租公寓總資產管理規(guī)模將達到2000億元。

    產業(yè)地產也是平安不動產重點布局的領域。2018年，平安不動產與桐鄉(xiāng)市政府簽署中國平安·桐鄉(xiāng)新經濟城合作協(xié)議，致力于打造浙江省灣區(qū)經濟發(fā)展示范區(qū)。

    此外，平安不動產還發(fā)起多單險資債權投資計劃。如萬科首單險資債權投資計劃，由萬科上市公司直接借款，資金投向萬科旗下位于上海、北京和深圳的優(yōu)質商業(yè)不動產項目，用于補充項目建設資金和運營資金等。

    又如招商華僑城不動產債權投資計劃，投資項目為深圳市大型商業(yè)綜合體，由項目公司借款，招商蛇口和華僑城股份按股權比例擔保。

    中國平安首席投資執(zhí)行官陳德賢透露，平安未來的不動產投資比例將由2%提升至10%。他認為，不動產投資配合NII策略（凈投資收益策略）獲取穩(wěn)定的現金收入；房地產投資在中長期內能夠抵御通脹；而運營管理能力強的交易對手，有助于開發(fā)類不動產的保值。

    官網信息顯示，平安不動產的資金來源主要有三個方面，一是自有資金，200億人民幣資本金；二是千億保險資金；以及來自機構、個人客戶的海量第三方資金。