膠著。

    如果要用一個確切的形容詞去描述中國房地產市場2018年上半年的整體環(huán)境，那就是膠著。

    在一二線樓市普遍存在“五限”（限購、限貸、限價、限售、限商）的背景下，部分一二線城市一二手房屋價格“倒掛”現象日益嚴重，部分三四線城市卻經歷了一波“破萬”的狂歡。

    購房者擔心房價走高，開發(fā)商正被收緊的融資環(huán)境所困擾。

    作為高杠桿資金密集型企業(yè)，融資渠道受限對于房企而言無疑是雪上加霜，同時，嚴峻的融資環(huán)境又會進一步影響房企的拿地情況。

    在下半年的戰(zhàn)場中，房價走勢如何？房企能否獲得一口喘息之機？房企的拿地趨勢是否會變？

    在受訪的多位業(yè)內人士看來，下半年，中國房地產市場仍會呈膠著之態(tài)。但在這迷霧里，仍有絲絲可循之光，指引著購房者、房企去選擇相應的戰(zhàn)略，以穿過下半年的“樓市迷霧”。

    “樓市大穩(wěn)小亂”

    房價總是牽動著諸多人的心弦。

    在新城控股副總裁歐陽捷看來，下半年樓市總體上會呈現“大穩(wěn)小亂”之態(tài)。

    “所謂大穩(wěn)，即‘房住不炒’政策會一以貫之，樓市的調控不會放松，特別是在一二線城市。但某些地區(qū)對于風險和危機的認知偏弱，還會出現小亂格局——有的放松、有的收緊、有的打壓。”歐陽捷對《國際金融報》記者表示。

    在此背景下，一二線城市市場難以繼續(xù)增長，三四線城市就需要承擔穩(wěn)定房地產投資市場的重任。

    蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍指出，此前三四線城市房價之所以出現強勢反彈，主要是因為棚改創(chuàng)造的需求較大以及相對于一二線城市的價格洼地優(yōu)勢。

    “但如今三四線城市去庫存已經接近完成，價格也上漲到一定高位，價格洼地的優(yōu)勢將在下半年逐漸消失。”黃志龍說。

    是否所有三四線城市的商品住宅市場均會降溫？

    “這要分開來看。環(huán)一線城市周邊或是東部三大經濟圈（京津冀、長三角、珠三角）之內的三四線城市房價已經過一輪漲幅，需求被透支，外加這些城市在政策調控的執(zhí)行力度上與一二線城市趨同，所以此類三四線城市房價會出現回落，如昆山、太倉等。而中西部的三四線城市，會因市場輪動熱度階段不同、棚改進度不同，而形成明顯差異。比如仍處于棚改早期階段的三四線城市，其房價或在下半年存有上漲空間。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對《國際金融報》記者表示。

    但克而瑞信息集團研究中心副總經理林波指出，“棚改和貨幣化安置是兩回事。”

    6月25日，市場流出“國開行將棚改貸款審批權收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息。受此影響，6月26日地產股集體暴跌。7月12日，住房城鄉(xiāng)建設部表示，各地要因地制宜推進棚改貨幣化安置。

    盡管消息出現反轉，但圍繞著棚改貨幣化政策的話題早已被推到風口浪尖。

    “2018年580萬套的棚改總量未變，但如若從過去的貨幣安置轉為實物安置為主，那么對住宅商品市場的需求端就不會有增量影響。需求未增，相應的房價也應該不會出現大幅上漲。”林波表示。

    “喘息之機”

    目前，雖然部分熱點城市仍存一定的房價上漲壓力，但對于當前樓市來說，在“房住不炒”基調精準的施策下，各地樓市亂象正在被有效規(guī)制。

    另一方面，在此番調控大背景下，房企上半年所面臨的融資監(jiān)管環(huán)境也愈發(fā)逼仄。

    上半年的最后兩個月，包括花樣年、合生創(chuàng)展、富力地產（14.82-0.27%）等在內的房企，接二連三中止公司債發(fā)行；與此同時，債務違約事件也接連曝出。

    據海通證券（7.83-0.38%）測算，地產債將在未來2-3年迎來到期高峰。存續(xù)地產債中，2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。

    資金可謂是房企的命門。

    在上半年被收緊的融資渠道壓得“透不過氣來”的房企，下半年能否得一口喘息之機？

    對此，黃志龍表示，下半年實體經濟的融資環(huán)境可能會有邊際放松的跡象，從最近央行多次降準、釋放流動性，以及貨幣政策轉變?yōu)?ldquo;保持流動性合理充裕”的表述看，貨幣政策和融資環(huán)境持續(xù)偏緊的環(huán)境將不復存在。

    “但是，房地產市場可能會是個例外，房企的融資環(huán)境還將保持收緊狀態(tài)，但進一步收緊的可能性也不太大。傳統(tǒng)渠道對于大型房企和行業(yè)還是有天然的偏愛，房地產行業(yè)的資產不良率低、抵押物充足、業(yè)務模式成熟等優(yōu)勢非常突出。”黃志龍稱。

    張宏偉認為，雖然下半年融資環(huán)境會使得房企獲得一口喘息的機會，但從資金面角度來看，三季度為民營房企資金兌付壓力最大的時間，不會因為7月份的降準而改變。

    哪里拿地

    融資環(huán)境必然會對房企的拿地情況造成影響。

    數據顯示，房企上半年拿地日趨理性，拿地總額及成本卻雙雙下降。2018年上半年，20家代表性房企累計拿地金額6101億元，同比下降12.4%。具體來看，上半年房企拿地逐季下降。

    分區(qū)域來看，二線城市仍為房企布局熱點，拿地金額占比為53.4%，一線和三四線城市拿地金額占比分別為12.3%和34.3%。其中三四線占比較2017年上升了8.5個百分點。

    從數據上來看，上半年三四線城市土地市場熱度不減。

    但林波認為，2016年、2017年兩年進入三四線城市的風潮導致三四線城市土地市場過熱，也使得一部分本在三四線城市少有布局的房企考慮后續(xù)是否需要進入。

    “最近一段時間，三四線城市土地市場出現流拍，且招拍掛的土地溢價率也在下降。因此，我認為房企下半年在三四線城市拿地的熱情應該會有所減退。”林波稱。

    林波指出，“下半年收并購的機會會多一些，因為一些撐不住的中小型房企可能會出售資產。”

    數據顯示，2018年上半年，收并購總量持續(xù)增長，且仍集中于一二線城市。多數房企拿地仍以招拍掛為主，但收并購比例持續(xù)增加，并購面積占比已超20%。

    隨著市場集中度的快速提升，市場優(yōu)質資源逐漸減少，2018年或將成為房企在一二線城市收并購的最后窗口。