本報(bào)記者 陳瀟

    近期，多地陸續(xù)推出“小而美”地塊，房企拿地?zé)崆橐草^高。5月14日，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2026年1月份至4月份，其監(jiān)測(cè)的22個(gè)重點(diǎn)城市“小而美”宅地推出占比為43%，而2022年同期僅為21%。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向下，核心城市供地邏輯正在重塑，總價(jià)可控、開發(fā)周期短的小體量地塊，為民營房企打開了更多參與窗口。

    小體量地塊頻現(xiàn)高溢價(jià)

    “小而美”地塊一般指規(guī)?？煽亍l件優(yōu)質(zhì)的小型住宅用地。這類地塊的出讓規(guī)劃建筑面積通常介于1萬平方米至5萬平方米之間，部分核心城區(qū)的宅地規(guī)模甚至不足1萬平方米。

    中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“小而美”地塊通常符合三個(gè)要素：一是位于城市核心城區(qū)或成熟板塊，享有區(qū)位優(yōu)勢(shì)與完善配套；二是規(guī)劃條件優(yōu)越，容積率適中，適合打造高品質(zhì)改善型產(chǎn)品；三是起拍總價(jià)相對(duì)可控，通常在10億元以內(nèi)，能夠顯著降低房企資金門檻。

    在今年上半年的不少土拍中，“小而美”地塊獲得了不少房企青睞，溢價(jià)率也相對(duì)較高。

    例如，2月份，成都錦江區(qū)一宗規(guī)劃建筑面積約2.98萬平方米的宅地，由一家本土房企以6.04億元競(jìng)得，溢價(jià)率23%；4月底，深圳龍華民治一宗規(guī)劃建筑面積約4.45萬平方米宅地，經(jīng)過60輪競(jìng)價(jià)，由深圳市天健地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以13.78億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)40.2%；4月底，南京江寧百家湖一宗約1.55萬平方米的“迷你地塊”，共吸引了6家民營房企報(bào)名，最終以2.67億元出讓，溢價(jià)率27.8%。

    在曹晶晶看來，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企對(duì)確定性收益的偏好顯著增強(qiáng)，小體量地塊具備總價(jià)可控、開發(fā)周期短、資金占用少、去化速度快等優(yōu)勢(shì)，且多數(shù)位于配套成熟的核心區(qū)域，市場(chǎng)安全邊際相對(duì)更高。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，過去，在房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下，房企更偏好大型樓盤開發(fā)，以規(guī)模換利潤。而在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)更加重視現(xiàn)金流安全與項(xiàng)目利潤率，也更青睞“小步快跑”的投資模式。

    民企拿地宗數(shù)占比近半

    相比傳統(tǒng)大體量地塊，“小而美”宅地帶來的另一大變化，在于提升了民企拿地的參與度。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年前4個(gè)月，民企在22個(gè)重點(diǎn)城市“小而美”地塊中的拿地宗數(shù)占比為47%，保持在較高水平。

    曹晶晶認(rèn)為，相較常規(guī)宅地市場(chǎng)，民企在“小而美”地塊中的參與度明顯更高，反映出這類地塊有效匹配了民企的資金配置節(jié)奏與風(fēng)險(xiǎn)管控要求，使其成為民企參與核心城市土地投資的重要方向。

    值得一提的是，不少地區(qū)也在新的供地計(jì)劃中，加大了“小而美”地塊的供應(yīng)。例如，上海2026年第四批次土拍推出5宗地塊，將于5月28日正式開拍，其中虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)兩宗宅地，體量均不足1公頃；福州市也于近期啟動(dòng)今年第二輪土地招商工作，推介12幅“小而美”地塊。

    在業(yè)內(nèi)看來，“小而美”供地增加疊加計(jì)容規(guī)則優(yōu)化，為房企打造高得房率、高品質(zhì)產(chǎn)品提供了更大空間。

    嚴(yán)躍進(jìn)提醒，核心區(qū)域土地價(jià)格本身較高，其中的小地塊容錯(cuò)率也更低，相關(guān)項(xiàng)目能否盈利，很大程度上取決于房企的產(chǎn)品打造能力和精準(zhǔn)定位能力。

    曹晶晶表示，與大盤開發(fā)強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制和快周轉(zhuǎn)不同，“小而美”地塊更考驗(yàn)企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營能力。從前期定位、戶型設(shè)計(jì)到社區(qū)營造，各環(huán)節(jié)均需精準(zhǔn)對(duì)接區(qū)域客群需求。同時(shí)，項(xiàng)目若要實(shí)現(xiàn)合理回報(bào)，必須走溢價(jià)路線，這對(duì)相關(guān)企業(yè)的品牌力、產(chǎn)品力和營銷能力均提出了更高要求。