本報記者 王麗新

    在居住訴求不斷升級的當(dāng)下，加上疫情的沖擊，全國老舊小區(qū)改造再度被熱議，2020年政府工作報告中也明確3.9萬個老舊小區(qū)的改造目標。

    按照住建部標準，全國需改造的老舊小區(qū)達到17萬個，涉及建筑面積40億平方米。根據(jù)貝殼樓盤字典數(shù)據(jù)，重點20城市的記錄小區(qū)數(shù)量為15.39萬個，其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數(shù)量為5.96萬個，老舊小區(qū)的占比近40%。

    “舊改項目的主要問題在于項目體量大、涉及戶數(shù)多、程序復(fù)雜化、時間跨度長、動遷成本高、資金難以籌集以及動遷居民矛盾突出等。”萊坊上海及北京研究及咨詢部主管楊悅晨向《證券日報》記者表示，目前各城各區(qū)都紛紛在研究如何解決舊改難題，積極推進城市更新和舊改項目的加速進行。但對于舊改項目，每個地區(qū)應(yīng)該找到問題癥結(jié)所在然后因地制宜地確立自己的舊改模式。

    北京超八成老舊小區(qū)在城六區(qū)

    據(jù)貝殼一份研究報告顯示，老舊小區(qū)數(shù)量最多的三個城市為上海、成都、北京，老舊小區(qū)的數(shù)量分別為14000個、5200個、5100個；從老舊小區(qū)的比例來看，老舊小區(qū)的數(shù)量占總體存量比重最高的三個城市為上海、濟南、北京，20年以上老舊小區(qū)占比分別為61%、49%、47%。

    另一組數(shù)據(jù)顯示，老舊社區(qū)一般都集中在城市的老城區(qū)，以北京為例，逾八成老舊小區(qū)分布在寸土寸金的城六區(qū)，西城近六成是老舊小區(qū)。根據(jù)貝殼樓盤字典數(shù)據(jù)，北京樓齡在20年以上的老舊小區(qū)數(shù)量5100個左右，涉及243萬套住房。

    對此，貝殼研究院指出，不管從絕對數(shù)量還是比例來看，北京上海這兩個超級都市的房屋老舊情況都比較嚴峻，恰恰是這類城市面臨更大的住房需求缺口和更強烈的品質(zhì)居住訴求，未來老舊小區(qū)改造的推進力度也將會更大。

    “內(nèi)城區(qū)老居小區(qū)居住空間普遍擁擠，其社區(qū)環(huán)境、配套及安全性不足，而北京的大型商業(yè)圈均分布在城六區(qū)，如金融街、CBD等。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，內(nèi)城區(qū)普遍較差的居住品質(zhì)與年輕人對品質(zhì)居住需求相悖，導(dǎo)致北京“職住”分離狀況嚴峻，造成上班族通勤時間長，城市交通擁擠等問題。

    事實上，據(jù)《證券日報》記者了解，一線城市向來“舊改”需求強烈，尤其北京和上海老舊小區(qū)改造的推進難度較大，但預(yù)計接下來或許有很多破冰之舉。

    “舊改”雖難但進程會提速

    “老舊社區(qū)改造的核心難點在于利益協(xié)同。市場主體參與老舊社區(qū)改造，需要與社區(qū)居民和相關(guān)方進行冗長的協(xié)商。”許小樂進一步向《證券日報》記者表示，第一，市場主體的進入還存在一定的阻礙；第二，老舊社區(qū)一般產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，企業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)改造利益的難度大；第三，社區(qū)改造涉及到市政設(shè)施，需要與道路、供水、供電、燃氣、電信等多個部門多次溝通協(xié)調(diào)；第四，老舊社區(qū)改造投融資方式不暢通；第五，老舊社區(qū)改造必然涉及到小區(qū)容積率、綠化率、車位比等規(guī)劃要求，改造需要基于歷史和現(xiàn)實需求靈活調(diào)整。

    不過，許小樂也指出了在該方面頗為有效的模式。許小樂向本報記者介紹道，愿景集團的勁松老舊小區(qū)改造項目成為業(yè)內(nèi)標桿，愿景集團通過對勁松社區(qū)前期資本投入進行改造，獲取前置場所的經(jīng)營權(quán)，通過長期的運營來收回投資。

    對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也向《證券日報》記者表示，老舊小區(qū)改造需要資金支持，過去房企參與住宅項目開發(fā)，可以憑借預(yù)售制度加快回籠資金，但改造老舊小區(qū)項目資金回籠的周期要更長，需要銀行予以老舊小區(qū)改造貸等金融支持。此外，改造的過程實際上也是居住品質(zhì)提高的過程，各類物業(yè)服務(wù)，各類設(shè)施使用，可能都會涉及到資金支持。

    值得一提的是，即便難度很大，但市場分析人士多認為，接下來全國17萬個老舊小區(qū)改造會提速。

    許小樂向《證券日報》記者表示，相關(guān)部門已經(jīng)明確提出“運用市場化方式吸引社會力量參與”的方式，預(yù)計下一步會復(fù)制推廣成功的模式經(jīng)驗，進一步創(chuàng)新政策工具、金融工具和技術(shù)工具，推動全國老舊社區(qū)改造進程，更好滿足人民群眾對美好生活的向往。

（編輯 喬川川）