12月23日，在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在上，住房和城鄉(xiāng)建設部針對2020年的房地產(chǎn)工作做了重要部署，共有九個方面內(nèi)容，其中排在第一位的是“著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機制。”

    在業(yè)內(nèi)人士看來，明年的房地產(chǎn)調(diào)控，“穩(wěn)”字當頭，保持房價與地價政策穩(wěn)定仍是首要工作。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，再次明確要求“房住不炒”，代表了全國房地產(chǎn)調(diào)控力度將繼續(xù)維持之前的狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是從整體來看，基本原則依然不會改變，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。

    明年調(diào)控堅持“穩(wěn)”字當頭

    眾所周知，2019年，在整體調(diào)控從緊的大背景下，不同城市針對自身狀況進行了政策微調(diào)，一些城市定向放寬人才購房政策、上調(diào)公積金額度、進行人才購房補貼、取消限價、調(diào)整普宅標準等，另一些城市則加強商品房預售資金監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序等。

    時至年底，我國部分城市政策微調(diào)更加頻繁，以廣東省為例，11月以來，包括廣州、深圳、佛山、深汕合作區(qū)、中山、江門等在內(nèi)的不少廣東省地區(qū)，在人才購房政策以及房地產(chǎn)政策上均有所寬松，或放寬人才購房限制，或提高公積金貸款額度，或調(diào)整普宅標準。特別是廣州的花都區(qū)、南沙區(qū)、黃埔區(qū)三區(qū)接連放寬人才購房限制，“撩撥”樓市一池春水，令市場預期微微生變，對于2020年的樓市調(diào)控政策也增加諸多猜想。

    而此次住建部會議再次強調(diào)“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”，為明年的調(diào)控政策定下基調(diào)。

    張大偉表示，整體來看，住建部會議是落地執(zhí)行中央經(jīng)濟工作會議內(nèi)容。

    此前的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)為2020年樓市定調(diào)。在房地產(chǎn)政策方面，中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，從會議傳遞的2020年房地產(chǎn)重點來看，可以預計2020年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)運行的態(tài)勢，房地產(chǎn)調(diào)控總體保持從嚴，因城施策的調(diào)控手段持續(xù)推進，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化。

    除了“穩(wěn)”字當頭外，2020年的房地產(chǎn)調(diào)控也將更加體現(xiàn)因城施策。住建部會議2020年房地產(chǎn)5點要求中指出，堅決打好三大攻堅戰(zhàn)，其中是堅持“穩(wěn)”字當頭，全面落實因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風險。

    如上文所述，2019年在整體調(diào)控從緊的大背景下，不同城市針對自身狀況進行了政策微調(diào)，有松有緊。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英認為，2020年各地“因城施策”靈活微調(diào)政策將會越來越普遍。

    這與中央經(jīng)濟工作會議精神一致。中央經(jīng)濟工作會議要求，“全面落實因城施策”。這意味著，不同城市、不同地區(qū)根據(jù)實際情況，在穩(wěn)房價的目標下，對現(xiàn)有政策進行微調(diào)，繼續(xù)打擊投機性需求、支持剛性需求。

    存量市場或?qū)⒂瓉砑写蟀l(fā)展

    此外，根據(jù)住建部會議，2020年我國房地產(chǎn)重點工作還包括完善住房保障體系、培育租賃住房、著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量、著力改善農(nóng)村住房條件和居住環(huán)境等。

    國仕英認為，2020年住建部著力推動高質(zhì)量發(fā)展，推動城市開發(fā)建設由增量建設為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，可見2020年存量房市場將會迎來集中較大的發(fā)展，存量市場的改造是房企及機構(gòu)來年需要關注的重點。

    關注“民生”切實解決老百姓（62.510，0.56，0.90%）居住問題仍是明年房地產(chǎn)的一項重要工作。住建部會議明確，著力完善城鎮(zhèn)住房保障體系，加大城市困難群眾住房保障工作力度。抓好完善住房保障體系試點工作，爭取形成可復制、可推廣經(jīng)驗。進一步規(guī)范發(fā)展公租房，強化對環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體的精準保障。嚴格把握棚改范圍和標準，穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造。總結(jié)推廣試點經(jīng)驗，進一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。改革完善住房公積金制度。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這進一步體現(xiàn)了2020年住房保障的內(nèi)容。此次會議的一個新亮點是，環(huán)衛(wèi)和公交等行業(yè)被納入到住房困難群體保障對象，后續(xù)預計會形成各類配套政策。

    明年租賃市場機遇與挑戰(zhàn)并存

    此外，租賃住房也是明年的重要工作之一。今年的中央經(jīng)濟工作會議對此表述是“大力發(fā)展租賃住房”。住建部會議指出，著力培育和發(fā)展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。進一步培育機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。重點發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標準和運行機制。

    嚴躍進指出，租賃住房今年面臨很多問題，但是改革方向不變。此次會議明確，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺，同時提到了政策性租賃住房的概念，這說明后續(xù)在房源供給、定價和運營等方面，會不斷和此類政策概念掛鉤和結(jié)合，這是2020年值得關注的一個亮點和產(chǎn)品。

    明年租賃市場機遇與挑戰(zhàn)同在。中央大力支持發(fā)展租賃住房，對其政策扶持力度可能會增加，對于布局該領域的企業(yè)來說，將面臨較大發(fā)展機會。

    但不得不指出的是，前兩年由于盲目進入、快速擴張，長租公寓問題逐漸曝光，部分企業(yè)無法按時支付房東租金、拖欠供應商欠款等兌付出現(xiàn)困難，多家長租公寓中小企業(yè)運營商出現(xiàn)爆雷和跑路現(xiàn)象。

    在分析人士看來，在調(diào)控政策保持穩(wěn)定的情況下，明年的長租公寓等仍然會面臨更加嚴厲的監(jiān)管，對于運營企業(yè)來說將是挑戰(zhàn)。